Ako kupujete stan za investiciju ovo morate da znate: Agent otkriva šta je bitno, kako da pregovarate i šta da ne radite

- Kupci koji stanove kupuju radi investicije prave dve vrste ustupaka. Oni se ne useljavaju u stan i nije im primarno da se prodavac što pre iseli, a sa druge strane to je okolnost koja prodavcu pomaže da prelomi i prihvati ponudu. Kupac ne pravi problem za 7, 10 ili 20 dana, jer je prodavcima važno da dobiju novac što pre, a da ostanu u stanu malo duže. Veliki broj prodavaca su dalji kupci i boje se da neće moći da nađu nekretninu za sebe u koju će se preseliti pa im zato treba više vremena. To su ustupci koji na kraju i dovedu do dogovora - kaže Uroš Jovanović, vlasnik agencije Art nekretnine.

On kaže i da su kupci po pravilu jako dobro informisani i upućeni u kretanja na tržištu, ali i da im manjka znanja o pravnim aspektima, naročito o poreskim pitanjima.

- Nedeljama i mesecima prate tržište, naročito što se tiče cena. Izlaze i razgledaju i po 30 nekretnina pre nego što kupe. Ono o čemu gotovo ništa ne znaju su poreska pitanja, to je većini potpuno nejasno. Na primer, da li maloletno dete kao kupac prvog stana ima pravo na oslobođenje od poreza, da li zemljište koje su nasledili može da bude prepreka za oslobođenje od poreza, ili da li će nakon prodaje imati kapitalnu dobit – otkriva Jovanović.

- Jedna od najvažnijih kalkulacija je za koliko će taj stan moći da izdaju, i koliko brzo, a sa tim je povezan i kvalitet gradnje. Kada je novogradnja u pitanju naselja poput Beograda na vodi imaju lepu reputaciju, ali, ko kupuje neke druge novogradnje, naročito u manjim projektima, suočava se sa brojnim nedoumicama. Glavno pitanje je kakav je investitor i šta ima za sebe. To je normalno, jer zbog tražnje kupuju unapred, pa je logično da znaju reputaciju, odnosno da li je neko pouzdan i da li će stan na vreme biti spreman za korišćenje.

SAVETI KUPCIMA

- Savet svim kupcima je da traže temeljno, ali da budu spremni na kompromis. Niko ne može da nađe stan sa svim što je zamislio, ali je dobro da imaju prioritete od kojih neće odustati. Najčešće je to da ne žele neku lokaciju ili poslednji sprat, zatim da li im je terasa prioritet ili ne, kao i garaža i tip grejanja. Ponuda trenutno nije velika, pa odluka često mora da se donese na osnovu onoga što je na tržištu – ističe Jovanović.

On savetuje da ako ste kupac nikako ne treba da se oduševite stanom koji razgledate, jer je to nešto što pogoršava pregovaračku poziciju. Takođe, smatra da ne treba davati ponudu na prvom gledanju stana.

- Tek na drugom gledanju dajete okvirnu ponudu. Izuzetak su slučajevi kada je interesovanje ogromno i kada već “njih sedam čeka u redu za gledanje”. Takođe, negativna mišljenja bi trebalo da sačuvate za sebe, jer to narušava kupovinu. Može da postane lično i dešavalo se da prodavac na kraju kaže “E, ovome neću da prodam, pa da mi daje i million evra”. Ne treba komentarisati da li je lepo okrečeno ili ne, jer nikada ne znate šta stoji iza toga. Na primer, dešavalo se da kupac zameri išarane zidove, a to je uradila unuka koja se u međuvremenu razbolela i oni prodaju stan da bi platili njeno lečenje. Najbolje je da pitate da li je cena fiksna ili ne i ne ulazite u komentare bilo koje vrste - savetuje Jovanović.

KAKO PREGOVARATI?

Ukoliko, na primer, gledate stan kome je određena cena od 100.000 evra, vaša ponuda ne bi smela da bude drastično manja. U tom slučaju nedopustivo je da ponudite 80.000 evra, jer uvek morate da se stavite u situaciju prodavca - kaže Jovanović i ističe da je 10 odsto niža cena nešto što se ne smatra uvredljivom ponudom, ali da je i to individualno i da zavisi od slučaja do slučaja.

- Neko će vam zameriti i ako pokušate da skinete 1.000 evra. Ponuda nikako ne sme da bude uvredljiva, jer za prodavce njihov stan često ima i emotivnu vrednost. Ne treba zato olako shvatati i nuditi npr 70.000 € za stan od 100.000 €. Greška je i da pitate koja je vaša poslednja cena, jer prodavci često kažu “neću da ga dam za manje od ovoga”, a kasnije ga prodaju za daleko nižu sumu. Cenkanje i pregovaranje je normalno, ali uvek uz korektan odnos i nikako sa bezobrazno niskim ponudama.

IDEALAN STAN ZA INVESTICIJU

Idealan stan koji se kupuje kao investicija bi, prema mišljenju Jovanovića, trebalo da ima sledeća karakteristike: da se nalazi u novogradnji, na drugom ili trećem spratu, da bude svetao i da ima jednu spavaću sobu.

- Vrlo je važna i da je zavšna obrada kvalitetna, naročito kupatila i na koja dame obraćaju naročitu pažnju. I raspored prostorija igra veliku ulogu, na primer, da se u spavaću ne ulazi iz dnevne sobe.

GARAŽE PRESKUPE

Garaže su tražene, ne kao pre dve godine jer je i njihova cena prilično skočila.
- Na Vračaru one koštaju od 30.000 do 35.000 evra, a u novijim zgradama i 40.000. Na lepoj lokaciji ali da nije premijum je 20.000 do 25.000 evra. Ljudi i dalje kupuju, ali ne u toj meri kao ranije. Izdaju se za 100 do 150 evra isplativost te transakcije je sve manja.