Investicioni trendovi u nekretninama: Kupci profitiraju dok cene zakupa stanova rastu

(FOTO: Kurir; Shutterstock, Ilustracija)

Visoke oglašene cene stanova za izdavanje pokazuju da su investicioni kupci nekretnina u Beogradu dobro procenili u šta treba da ulože novac. Tražnja za zakupom je velika, a ponuda mala jer deo vlasnika stanova čeka dobru priliku da ih preproda dok oni koji su kupovali kvadrate da bi ih iznajmljivali sada mogu da diktiraju visoke zakupnine.

Iako sadašnje cene ne izgledaju logično, matematika je jasna kada se pogleda broj oglašenih stanova u nedavno završenim zgradama u odnosu na ukupan broj izgrađenih stambenih jedinica u svakoj od tih zgrada. Tržište zakupa luksuznih stanova u novogradnji trenutno drži prosečnu cenu od oko 20-25 evra po metru kvadratnom, uz odstupanje do 10%.

Konsultantska kuća Cordon sprovela je analizu više od 700 oglasa. Direktor Miodrag Gazibara kaže da nije reč o statističkom uzorku, ali da se iz podataka mogu izvući naznake kako se kreće tržište zakupa. U obzir su uzete nedavno završene zgrade kao i popularni delovi grada u kojima je najveća potražnja za iznajmljivanjem stanova kao što su Senjak, Dedinje, Vračar i centar grada.

Gazibara podseća da tržište kupoprodaje stanova u Beogradu karakteriše veliki broj keš kupaca (oko 78% svih kupovina u 2023. godini), ali to ne znači nužno da su svi ti kupci investicioni. S druge strane, prosečan iznos kredita za kupovinu nekretnine iznosi nešto više od 30.000 evra tako da ni to ne znači da svi kreditni kupci kupuju stanove samo za svoje potrebe.

„Ne postoji način da se jasno utvrdi koliki je procenat investicionih kupaca, ali je sigurno veliki i uvidom u skoro završene projekte želimo da vidimo koliki povraćaj na investiciju ti kupci očekuju“, kaže Gazibara za Forbes Srbija.

Starija gradnja i dalje interesantna

Kao izuzetak od primera novogradnje on navodi naselje Belvil na Novom Beogradu, koje predstavlja svojevrsni početak velikih stambenih projekata u glavnom gradu, a predat je na useljenje u jesen 2009. (dok se deo stanova prodavao i do 2012.).

„Ovde sa sigurnošću znamo da je više od 50% kupaca stanove kupilo kao investiciju i na oglasima se nalazi veoma malo stanova što sugeriše da su ti investicioni kupci zadovoljni, a jedan deo tih kupaca je u narednih 10 godina nastavio da kupuje stanove u novijim projektima. U oglasima smo našli tek 33 stana među više od 1.800 stanova i statistički gledano deluje da je tražena cena u apsolutnoj većini oglasa u rangu od 15 evra po metru kvadratnom uz odstupanje do 10%“, ističe Gazibara.

On podseća da su investicioni kupci u tom periodu bili privučeni manjim stanovima, kao i danas, zbog ukupne količine novca kojim raspolažu. Uz to, tada nije postojao uslov da je parking odnosno garaža obavezna kupovina, pa se na početku prodaje videlo da se garažna mesta slabo prodaju, zato što su investicioni kupci na sve moguće načine želeli da smanje svoju investiciju.

„Od tada su novi projekti krenuli da postavljaju parking kao uslov, a danas su garažna mesta toliko dobila na vrednosti da je napravljen kompletan zaokret što u ceni garažnog mesta što u pristupu prodaji istog. Kupoprodajna cena stanova u tom trenutku je bila oko 1.800-1.900 evra po kvadratu, pa deluje da su originalni kupci stanova zadovoljni svojim povraćajem na investiciju, a veoma mali broj dostupnih stanova za izdavanje sugeriše veoma veliku potražnju za iznajmljivanjem ovih stanova, bez obzira na to što su zgrade 15 godina stare“, napominje Gazibara.

Novi projekti

Kada je reč o novim projektima, naš sagovornik ističe da se u oglasima može naći oko 300 stanova u naselju Beograd na vodi, što možda deluje kao velika brojka, ali kako je u tom projektu od 7.000 prodatih stanova, useljeno oko 3.200, u ponudi se nalazi praktično manje od 10% tih useljenih, što se može smatrati manjim procentom. Cene ovih stanova se nalaze u rangu od 20 do 30 evra po kvadratu, a apsolutna većina gravitira ceni od 25 evra.

„Sličan trend se može videti i u drugim novijim projektima poput K-District, West 65, Skyline, Kneza Miloša Residence i Novi Dorćol gde se u oglasima može naći količina stanova koja je ispod 10 odsto od ukupnog broja stanova u tim projektima. Za nameštene stanove sa garažom se apsolutna većina stanova nalazi u rangu od 20 do 25 evra po kvadratu, dok manji broj odstupa od ovog opsega“, kaže Gazibara.

On dodaje da, kao i uvek, cene koje se traže u oglasima nisu one koje su i postignute, i u pojedinačnim oglasima se vide odsutpanja od generalnog trenda, odnosno želje vlasnika da postignu cene koje nisu u skladu sa tržištem, ali se to u većoj meri odnosi na nenameštene stanove.

Malo zgrada za iznajmljivanje

Sagovornik Forbes Srbija kaže i da je unutar projekta Skyline nedavno otvorena zgrada sa 147 stanova koji su isključivo namenjeni za izdavanje, i to je prva zgrada te vrste sa velikim brojem stanova za izdavanje.

„Cenovni rang je u skladu sa tržišnim cenama, odnosno od 20 do 30 evra po kvadratu, u zavisnosti od toga da li su stanovi namešteni ili nenamešteni. Očekujemo da će projekat biti uspešan, s obzirom na to da se za slične cene kao što nudi tržište, zakupcima može pružiti kontrolisana sredina i upravljanje imovinom koji zakupci stanova ne mogu da dobiju od pojedinačnih vlasnika stanova, samo je potrebno dati vremena da tržište sazna za ovakav projekat“, kaže Gazibara.

Prema njegovim rečima, svuda u svetu se smatra velikim uspehom ukoliko se zgrada ove veličine popuni u kapacitetu od 50-70% u roku od 12 meseci od otvaranja, što očekuje da će i ovde biti slučaj, i dobar reper za buduće slične investicije.

S druge strame, bez obzira na to što ima potrebe za ovakvim zgradama, smatra Gazibara, on ne očekuje da će ih na tržištu biti previše zato što banke ne pružaju povoljne uslove finansiranja za komercijalne nekretnine koje ne mogu unapred da se izdaju kao što su tržni centri, kancelarije ili logistički centri.

Pregled cena zakupa stanova u odabranim projektima

(Izvor: Cordon)

(Forbes)