Spisak kompletne dokumentacije za stambeni kredit: Od vas zavisi kada će banka uplatiti novac, pravila nisu ista za sve

Ako ste odlučili da obezbedite krov nad glavom, a nemate dovoljno novca svakako da će vam dobro doći pozajmica iz banke. Kako bi spremni došli pred svog bankara i delimično skratili rok do uplate novca na ime stambenog kredita trebalo bi da znate šta vam je od dokumenata neophodno.

Odmah na početku treba napomenuti da banke imaju svoje opšte uslove poslovanja i predviđaju rok od 30 ili 45 radnih dana (u zavisnosti od banke) od prijema uredne i kompletne dokumentacije za odlučivanje o kreditnom zahtevu. Ovaj rok se odnosi na deo kreditnog procesa koji se odvija isključivo u okviru banke i računa se od dana podnošenja uredne i kompletne dokumentacije od strane klijenta.

Odgovor na pitanja koju je dokumentaciju potrebno prikupiti za odobravanje stambenog kredita, kao i šta je neophodno da bi banka plasirala kredit zavisi od niza okolnosti:

• da li je kupac stana iz stambenog kredita zaposleni, penzioner, preduzetnik ili vlasnik firme
• da li je stan koji se kupuje uknjižen ili je u pitanju stambeni objekat u izgradnji
• da li će stan koji se kupuje biti i predmet hipoteke ili se pak hipoteka uspostavlja na nekoj drugoj nepokretnosti itd.

U osnovnu dokumentaciju svakako spada važeća lična karta ili pasoš podnosioca zahteva za odobravanje kredita i saglasnost podnosioca zahteva za pribavljanje izveštaja Kreditnog biroa koji potom pribavlja sama banka.

Dokumentacija za zaposlene podrazumeva:

• dostavljanje potvrde o zaposlenju i visini primanja sa administrativnom zabranom izdatom od strane poslodavca
• platne listiće (obračunske liste) za poslednjih tri do šest meseci koji se dobijaju od obračunske službe poslodavca
• izvod sa računa za period od poslednjih šest meseci ili godinu dana (u zavisnosti od banke)

U slučaju da je podnosilac zahteva penzioner, inostrani penzioner, preduzetnik ili vlasnik firme lista obavezne dokumentacije je drugačija i pored osnovne koju konkretna banka zahteva, postoji i dodatna koju banka opcionо može zatražiti u osnovu na svaku od navedenih kategorija klijenata. I to:

• Izvod iz lista nepokretnosti, poznat kao vlasnički list, za nepokretnost koja je predmet kreditiranja odnosno nepokretnost koja je predmet hipoteke, takođe је sastavni deo dokumentacije za podnošenje zahteva za stambeni kredit
• U zavisnosti od banke, zahteva se da isti ne bude stariji od 5, 7 ili 15 dana, odnosno da od dana izdavanja izvoda do dana podnošenja zahteva za odobravanje kredit banci, ne prođe duži rok.

Ukoliko je namena kredita kupovina stambenog objekta u izgradnji, spisak neophodne dokumetacije je širi i u zavisnosti od zahteva konkretne banke i podrazumeva dostavljanje:

• lokacijske dozvole
• građevinske dozvole
• prijave početka izvođenja radova

 (FOTO: Shutterstock)

Od ostalih dokumenata važna je:

• procena vrednosti nepokretnosti, kao pisani elaborat koji sastavlja ovlašćeni procenitelj koji se bira sa spiska banke, je neophodan dokument na osnovu kog banka donosi odluku da li nekretnina ima dovoljnu vrednost da bi bila prihvaćena kao predmet hipoteke.
• Preduslov za odobravanje kredita je i zaključivanje Predugovora o kuporodaji nepokretnosti između prodavca i kupca koji sadrži sve bitne elemente budućeg ugovora o kupoprodaji. Iako većina banaka ne zahteva da predugovor bude overen, odnosno solemnizovan od strane javnog beležnika, svakako je preporuka da se to učini, posebno jer se u većini slučajeva u predugovoru konstatuje plaćanje određenog iznosa na ime kapare iz sopstvenih sredstava kupca.
  
  Overom predugovora kupac sebe štiti u dvostrukom smislu. Sa jedne strane, prilikom solemnizacije predugovora javni beležnik vrši uvid u jedinstveni registar prodatih nepokretnosti čime se isključuje mogućnost da je prodavac predhodno nekom drugom prodao isti stan. Sa druge strane, nakon što izvrši solemnizaciju, javni beležnik unosi podatak o zaključenom predugovoru u navedeni registar, te prodavac ne može sa još nekim zaključiti predugovor ili ugovor o kupoprodaji iste nepokretnosti.
  
  Veoma je bitno uputiti građane da predugovor i ugovor o kupoprodaji stana solemnizuju kod istog notara, jer se samo u tom slučaju taksa za overu ugovora umanjuje za ranije naplaćenu taksu za overu predugovora. To zapravo znači da se plaća samo taksa za overu ugovora, pri čemu se polovina plaća prilikom overe predugovora, a druga polovina prilikom overe samog ugovora.
  
  
•  Nakon dostavljanja celokupne tražene dokumentacije i dobijanja pozitivnog odgovora u pogledu ispunjenosti uslova za odobravanje stambenog kredita pristupa se overi založne izjave i samog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Založna izjava predstavlja sredstvo obezbeđenja naplate potraživanja banke po osnovu odobrenog kredit i nju po pravilu daje prodavac, a ne kupac, jer je u tom momentu prodavac još uvek vlasnik nepokretnosti.
  
  U praksise založna izjava sačinjava i potpisuje neposredno pre overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, a postupajući javni beležnik založnu izjavu dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke, pri čemu je neophodna isaglasnost supružnika davaoca založne izjave za konstituisanje hipoteke.
  
  
• Da bi se kredit plasirao, neophodno je da postoji potvrda o prijemu zahteva za upis hipoteke od strane nedležnog katastra ili rešenje o uspostavljanju hipoteke u korist banke ukoliko se hipoteka uspostavlja nad objektom u izgradnji.
  
  
• Takođe, obaveznim se smatra osiguranje nepokretnosti koja je predmet hipoteke, te se kao obavezni dokumenti javljaju i polisa osiguranja nepokretnosti, a kod nekih banaka i polisa osiguranja života korisnika kredita.
  
  Trajanje procedure odobravanja stambenog kredita u najvećoj meri zavisi od urednosti dostavljene dokumentacije, te je bitno predhodno dobiti potpune informacije od izabrane banke, a sve u odnosu na konkretne činjenice koje se tiču podnosioca zahteva za odobravanje kredita, postojanje solidarnih dužnika, nepokretnosti koja se kupuje iz sredstava kredita kao i nepokretnosti koja je predmet hipoteke ukoliko se one razlikuju, bračnog statusa kupca i prodavca.