Kapara u ugovorima o nepokretnostima: Svrha, pravna dejstva i primena u predugovorima

(FOTO: Shutterstock)

• Šta je kapara i kada se ona daje?
• Pravna dejstva kapare
• Neizvršenje ugovora
• Delimično ispunjenje ugovora
• Kapara kao odustanica
• Visina kapare
• Kapara u slučaju neodobravanja stambenog kredita

Česta situacija u našoj praksi je da zaključenju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (stana, kuće, zemljišta i sl.) predhodi zaključenje predugovora uz istovremeno plaćanje određenog novčanog iznosa na ime kapare. Nerazumevanja instituta kapare u praksi ponekad dovodi do toga da je ugovorne strane pogrešno smatraju sredstvom obezbeđenja da će glavni ugovor o kupoprodaju nepokretnosti biti ispunjen. Zbog toga je bitno razjasniti šta je kapra, koja je njena svrha i kada se daje kako bi se izbegla pogrešna shvatanja o dejstvima kapare.

Šta je kapara i kada se ona daje?

Prema Zakonu o obligacionim odnosima kapara je izvestan iznos novca ili drugih zamenljivih stvari koji se predaje prilikom zaključenja ugovora kao znak da je ugovor zaključen. Dakle, kapara se daje prilikom zaključenja ugovora i time se pokazuje da je ugovor zaključen.

U praksi, najčešće kupac daje kaparu jer je njegova obaveza novčana.

Smisao kapare ogleda se u „pritisku“ na dužnika da ispuni svoju obavezu iz ugovora koji je već zaključen.

U tom smislu je važno naglasiti da je izvršenje obaveza iz glavnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (a to su isplata kupoprodajne cene, odnosno predaja nepokretnosti i prenos prava svojine) moguće obezbediti samo kaparom koja se daje prilikom zaključenja tog glavnog ugovora, a ne u momentu zaključenja predugovora.

Sa druge strane, kaparom koja je predviđena predugovorom obezbeđuje se izvršenje samo obaveze iz predugovora, a to je obaveza na zaključenje glavnog ugovora.

Takođe, kapara se ne pretpostavlja nego mora biti ugovorena. Ukoliko kapara nije ugovorena, ono što je jedna ugovorna strana dala drugoj u trenutku zaključenja ugovora smatra se avansom – akontacionim davanjem, odnosno otplatom dela duga unapred.

Još jedno obeležje kapare jeste da ona deli sudbinu glavnog ugovora, te ne može postojati samostalno. Od punovažnosti ugovora na osnovu kojeg je data, zavisi i punovažnost same kapare.

Pravna dejstva kapare

U slučaju ispunjenja ugovora, kapara se vraća ili uračunava u ispunjenje obaveze.

Sa druge strane, u slučaju neizvršenja ugovora pravna dejstva kapare zavise od toga koja je ugovorna strana odgovorna za neizvršenje ugovora koji je obezbeđen kaparom, a razlikuju se i pravna dejstva u slučaju delimičnog ispunjenja ugovora.

Neizvršenje ugovora

Pravila o vraćanju dvostruke kapare, odnosno o zadržavanju jednostruke kapare primenjuju se tek kad jedna od ugovornih strana ne ispuni svoju obavezu iz ugovora.

Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svom izboru tražiti izvršenje ugovora (ako je to još moguće) ili tražiti naknadu štete a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti, ili se zadovoljiti primljenom kaparom.

Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može o svom izboru, tražiti ispunjenje ugovora (ako je to još moguće) ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.

Treba napomenuti da ako se druga strana opredeli da traži izvršenje ugovora, ona u svakom slučaju ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zakašnjenja u ispunjenju.

Postoje i situacije u kojima se neispunjenje ugovora ne može pripisati krivici ni jedne ugovorne strane ili su pak oba ugovorača odgovorna za neispunjenje. U tim sitacijama dejstva kapare neće stupiti na snagu, nego će se kapara vratiti davaocu u iznosu u kojem je primljena.

(FOTO: Shutterstock)

Delimično ispunjenje ugovora

U slučaju delimičnog ispunjenja od strane ugovarača koji je dao kaparu, drugi ugovarač koji je primio kaparu ne može zadržati kaparu nego može tražiti ispunjenje ostatka obaveze i naknadu štete zbog zadocnjenja ili naknadu štete zbog nepotpunog ispunjenja, ali se u oba slučaja kapara uračunava u naknadu.

Kapara kao odustanica

Sama po sebi kapara ne daje pravo stranci da odustane od ugovora time što će drugoj strani ostaviti kaparu, odnosno vratiti dvostruki iznos kapare. Samo u slučajevima u kojima je uz kaparu ugovoreno da se može odustati od ugovora, ona će imati karakter odustanice i svaka stranka će moći odustati od ugovora. Pri tom, ako odustane strana koja je dala kaparu ona je gubi, a ako odustane strana koja je kaparu primila ona je vraća u dvostrukom iznosu.

Visina kapare

Ugovorne strane imaju slobodu ugovaranja visine kapare i u tom pogledu ne postoje zakonska ograničenja. Međutim, u slučaju sudskog spora zakon predviđa mogućnost da sud na zahtev zainteresovane strane može smanji preterano veliku kaparu. Zakon pri tom ne daje kriterijume za određivanje preterano velike kapare, nego ostavlja sudu da prema okolnostima svakog konkretnog slučaja, imajući u vidu visinu kapara i glavne obaveze iz ugovora, uz uvažavanje načela pravičnosti odluči o takvom zahtevu stranke – bilo davaoca, bilo primaoca kapare.

Kapara u slučaju neodobravanja stambenog kredita

Često postavljeno pitanje u praksi jeste šta se dešava sa kaparom datom prilikom zaključenja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti u situaciji kad do zaključenja glavnog ugovora ne dođe zbog neodobravanja stambenog kredita kupcu od strane banke.

Kako bi se izbegli nesporazumi i eventualni sudski sporovi preporuka je da se u samom predugovoru ugovorne strane dogovore o "sudbini" kapare u slučaju da kupcu ne bude odobren stambeni kredit, uz obaveznu overu (solemnizaciju) predugovora od strane javnog beležnika.

U interesu kreditnog kupca je, svakao, da postigne dogovor po kojem će mu kapara biti vraćena ukoliko mu banka ne odobri stambeni kredit.

Ugovorne strane su slobodne da ugovore posledice neizvršenja obaveze, pa i one iz predugovora, tako što će odgovornost pooštriti, ograničiti ili isključiti.

Kakav će dogovor ugovorne strane postići u pogledu ovog pitanja zavisiće od njihovih pregovaračkih sposobnosti i umeća, a opšta preporuka je da se isti unese u predugovor o kupoprodaji nepokretnosti.