Prodaja nekretnine: Kako izračunati i platiti porez na kapitalni dobitak?

(FOTO: Shutterstock)

• Šta je kapitalni dobitak?
• Šta se ne smatra kapitalnim dobitkom?
• Poresko oslobođenje
• Prijava poreza na kapitalni dobitak

Jedno od osnovnih i najznačajnijih pitanja prilikom kupoprodaje nepokretnosti, kako za kupca tako i za prodavca, jeste pitanje poraza - koji sve porezi prate takav promet, koliko oni iznose i na koga pada obaveza plaćanja konkretnog poreza.

U pogledu poreza na kapitalni dobitak, prodavci često previde obavezu plaćanja ovog poreza, te je bitno razjasniti u kojim slučajevima postoji, a u kojim slučajevima ne postoji obaveza plaćanja poreza na kapitalu dobit, kao i u kojim situacijama i pod kojim uslovima se može ostvariti pravo na poresko oslobođenje.

Šta je kapitalni dobitak?

Kapitalni dobitak predstavlja razliku između prodajne i nabavne cene nepokretnosti (stana, kuće, poslovnog prostora, zemljišta) i ta razlika predstavlja osnovicu za obračun poreza po stopi koja iznosi 15%. Ukoliko je razlika između prodajne i nabavne cene negativna postoji kapitalni gubitak.

Obveznik plaćanja poreza na kapitalni dobitak jeste prodavac nepokretnosti.

Dakle, porez na kapitalni dobitak iznosi 15% od pozitivne razlike između cene po kojoj prodavac prodaje i cene po kojoj je nabavio nepokretnost. Navedene razlika predstavlja "dobitak" prodavca i na tu razliku se plaća porez.

Šta se ne smatra kapitalnim dobitkom?

Ne postoji obaveza plaćanja poreza na kapitalne dobitke ukoliko je prodavac imao nepokretnost u svom vlasništvu neprekidno najmanje 10 godine pre prenosa prava svojine.

Takođe, porez na kapitalne dobitke se ne plaća ni kad se prenos prava svojine na nepokretnosti vrši između bračnih drugova i srodnika u pravoj liniji, kao i između razvedenih bračnih drugova, a u vezi sa razvodom braka.

Poresko oslobođenje

Zakon predviđa da prodavac nepokretnosti može ostvariti pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak ukoliko sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, u određeno roku.

Tako se oslobađa poreza na kapitalni dobitak prodavac koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, u Republici Srbiji.

Sa druge strane, prodavacu koji je platio porez na kapitalni dobitak izvršiće se povraćaj plaćenog poreza, ako u roku od 12 meseci od prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom uloži u iste namene.

Imajući u vidu ove zakonske odredbe, za prodavce koji nameravaju da dobit ostvarenu prodajom nepokretnosti ulože u navedene svrhe je bitno da to učine u propisanim rokovima uz obezbeđivanje dokaza o rešavanju stambenog pitanja kao što su ugovor o kupovini drugog stana, ugovori o gradnji, računi o nabavci građevinskog materijala itd.

 (FOTO: Shutterstock)

Prijava poreza na kapitalni dobitak

Prodavac poresku prijavu za utvrđivanje poreza na kapitalne dobitke podnosi u elektronskom obliku preko portala Poreske uprave ili u pisanom obliku, na propisanom obrascu, nadležnoj organizacionoj jedinici Poreske uprave - prema mestu svog prebivališta odnosno boravišta.

Poreska prijava se podnosi u roku od 30 dana od dana kada je ostvarena kapitalna dobit po osnovu prodaje nepokretnosti. Duži rok za podnošenje prijave predviđen je u slučaju ostvarivanje poreskog oslobođenja i iznosi 120 dana od dana prodaje nepokretnosti po osnovu koje obveznik može ostvariti pravo na poresko oslobođenje.

U poreskoj prijavi se iskazuju prodajna i nabavna cena nepokretnosti, a u slučaju ostvarivanja prava na poresko oslobođenje i podaci od značaja za ostvarivanje tog prava uz dostavljanje relevantnih dokaza.

Za sve one koji planiraju prodaju nepokretnosti bitno je da se predhodno upoznaju sa poreskim obavezama koje proizilaze iz takve prodaje, da se unapred informišu o zakonskim odredbama koje regulišu porez na kapitalne dobitke, blagovremeno podnesu poresku prijavu i budu upućeni u uslove ostvarivanje prava na poreskog oslobođenja od plaćanja poreza na kapitalni dobitak.