Odgovornost prodavca za pravne nedostatke kod kupoprodaje nepokretnosti

(FOTO: Shutterstock)

• Pravni nedostaci
• Obaveštavanje prodavca o pravnom uznemiravanju
• Posledice evikcije
• Rokovi i gubitak prava

Kod svih ugovora o prodaji, pa i ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, Zakon o obligacionim odnosima predviđa da prodavac odgovara za pravne nedostatke, odnosno odgovara ako na nepokretnosti koja je predmet prodaje postoji neko pravo trećeg lica koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo na toj nepokretnosti.

Iako je ovakva odgovornost prodavca predviđena zakonom i nije nepohodno da se predvidi samim ugovorom, u ugovore o kupoprodaji nepokretnosti se, po pravilu, unosi odredba kojom prodavac garantuje kupcu da je nepokretnost koja je predmet prodaje u vlasništvu prodavca, da na nepokretnosti ne postoje prava trećih lica niti tereti, te da će prodavac snositi odgovornost za eventualne pravne nedostatke i pružiti kupcu zaštitu od evikcije.

Sa druge strane, odgovornost prodavca za pravne nedostatke se ugovorom može ograničiti ili potpuno isključiti. Za kupce je, stoga, bitno da ne pristaju na ugovorne odredbe kojim se odriču prava na zaštitu od evikcije.

Pravni nedostaci

Pravni nedostatak postoji kada na nepokretnosti u trenutku zaključenja ugovora o kupoprodaji već postoji neko pravo trećeg lica koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, a o čijem postojanju kupac nije obavešten, niti je pristao da kupi nepokretnost opterećenu tim pravom.

Pri tom, isključujuće, umanjujuće ili ograničavajuće pravo trećega, može biti, na primer, pravo svojine, pravo službenosti (pravo prolaza, pravo stanovanja), založno pravo (hipoteka) itd.

Obaveštavanje prodavca o pravnom uznemiravanju

Kada se pokaže da neko treće lice polaže neko pravo na nepokretnost, kupac je dužan o tome obavestiti prodavca kako bi on mogao preduzeti mere da stvar (nepokretnost) oslobodi od prava ili pretenzija trećeg lica. Obaveza obaveštavanja prodavca je isključena u slučaju kad je to prodavcu već poznato.

Posledice evikcije

Ukoliko prodavac ne postupi po zahtevu kupca, i stvar koja je predmet prodaje bude oduzeta kupcu, ugovor o prodaji se raskida po samom zakonu. U slučaju umanjenja ili ograničenja kupčevog prava, kupac može po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtevati srazmerno sniženje cene.

U svakom od navedeni slučajeva kupac ima pravo na naknadu štete. Šteta usled evikcije kod kupoprodaje nepokretnosti ogleda pre svega u troškovima vezanim za zaključenje ugovora o kupoprodaji kao što su troškovi notarske overe i troškovi za advokatske usluge, kao troškovima upisa u javne knjige.

Rokovi i gubitak prava

Pravo kupca po osnovu pravnih nedostataka gasi se istekom roka od godinu dana od saznanja za postojanje prava trećeg, pri čemi nije od značaja na koji način i od koga je kupac saznao za postojanje konkretnog prava.

Ukoliko je, pak, treće lice pre isteka jednogodišnjeg roka pokrenulo spor, a kupac pozvao prodavca da se u spor umeša, pravo kupca se gasi tek istekom šest meseci po pravnosnažno okončanom sporu.

S obzirom da zakon predviđa prekluzivne rokove čijim protokom se gasi pravo na zaštitu od evikcije, kupci koji se nađu u ovakvoj situaciji bi trabalo da se, odmah po saznanju za postojanje prava trećeg lica na kupljenoj nepokretnosti, pravno posavetuju radi blagovremenog preduzimanja svih neophodnih koraka i ostvarivanja zaštite.