Kuda će se proširiti gradnja u Beogradu: Gde su nova središta razvoja?

(FOTO: MONDO/Uroš Arsić; Shutterstock)

Daleke 2005. godine retko ko je hteo da živi ili radi na Novom Beogradu na potezu između autoputa i reke Save. Tada je ulica Omladinskih brigada za većinu ljudi bila granica i kraj Novog Beograda, a danas postaje centralni deo Novog Beograda, s obzirom na to da se grad ubrzano širi u smeru ka Surčinu i budućem EXPO 27 projektu.

Za većinu investitora i kupaca stanova postoje određene mentalne barijere, granice koje ne bi prešli, i na taj način funkcioniše tržište nekretnina u svakom većem gradu, svuda na svetu. Mentalne barijere su mostovi, auto putevi, veliki parkovi i široki bulevari.

U Beogradu su neke mentalne barijere očigledne svima, kao recimo reka Dunav i mostovi koji vode preko iste. U tim delovima grada je cena kvadrata značajno niža nego sa druge strane mosta. Jedan deo ljudi je podeljen i oko starog dela grada i Novog Beograda i imaju prilično jasno definisane stavove da ne bi živeli na strani reke Save koja im ne odgovora.

Novi Beograd je pragmatično mesto

Odluka da se živi na Novom Beogradu je pragmatična, zato što ne trošite vreme da idete na posao, imate tržne centre u blizini, i dve reke, ali nemate utisak da možete da izađete napolje i da se prošetate, već ulazite u auto za sve potrebe. Život sa druge strane reke Save je emotivna odluka zato što se dosta žrtvuje u svakodnevnom životu i zbog daljine poslovnih zgrada i zbog parkinga, ali ti delovi grada “imaju dušu”.

Pomeranje granica, koje su postojale na Novom Beogradu, krenulo je da se dešava 2007. godine kada se izgradio Delta City, i već 2009. stambeno naselje Belville sa 1.900 stanova (cena je tada bila oko 1.700 do 1.900 evra/m2), a poslovni kompleks Airport City je tada već imao izgrađene dve faze, odnosno blizu 40.000 m2.

Glavni razlog zašto se ta mentalna barijera pomerila za jedan deo kupaca nekretnina je zato što su navedeni projekti izgrađeni u veoma kratkom roku, a EXPO 2027 u jednom delu podseća na tu situaciju. Šta tržni centar može da uradi za jedan grad se najbolje vidi na primeru Delta sitija u Podgorici gde skoro niko nije hteo da živi “sa te strane reke”, a danas je situacija značajno drugačija.

Danas, kada je tržište nekretnina u Beogradu usporilo u obimu transakcija, a ne toliko i u cenama, u ulici Omladinskih brigada se uveliko gradi i prodaje po cenama od 3.500 evra/m2 plus PDV i više od toga, a jedan deo investitora gradi svoje druge faze u toj ulici ili nove projekte pa se stiče utisak da su zadovoljni sa obimom transakcija u tom delu grada.

Mentalne barijere funkcionišu i na manjim potezima i možda je najlakše objasniti gornji Dorćol kao primer, koji je jasno oivičen ulicama Pjarona de Mondezira, Cara Dušana, Francuska, i ulicama koje su povezane sa Studentskim trgom.

Dunavska, Surčin, IMT…

Situacija na Vračaru nije toliko jasna, pa dosta investitora tvrdi da imaju projekte “u srcu Vračara”. Cena novogradnje na gornjem delu Dorćola je sada između 5.000 i 6.000 evra/m2 plus PDV i više od toga, a dovoljno je da pređete “granicu”, odnosno ulicu Cara Dušana do donjeg Dorćola i cene su značajno niže, odnosno 3.000-3.500 evra/m2 plus PDV. Ova mentalna barijera će u potpunosti biti slomljena kada se izgradi prva faza projekta Marina Dorćol koji se nalazi iza još jedne mentalne barijere, a to je Dunavska ulica. Parcele za izgradnju duž budućeg linijskog parka, odnosno Dunavske ulice, već su kupljene, pa je očigledno da će cene stanova na donjem Dorćolu krenuti da rastu u periodu od 3-5 godina od danas.

Mentalna barijera zvana Omladinskih brigada je već pomerena pre nekoliko godina kada su kupci stanova zbog visokih cena u ovoj ulici “pristali” da idu i do ulice Tošin bunar gde su trenutne cene od 2.700 do 3.000 evra/m2 plus PDV. Kupcima stanova u Omladinskih brigada je verovatno dovoljno što im se trenutno veći deo kancelarijskog prostora i Delta City nalaze na distanci koju mogu da pređu peške, i možda nisu svesni budućih projekata u smeru “ka Surčinu” koji će ovu ulicu jednog dana pretvoriti u centralnu zonu Novog Beograda.

U neposrednoj blizini ove centralne ulice Novog Beograda se nalazi parcela bivše fabrike IMT na više od 30 hektara gde će graditi verovatno oko 1,5 miliona kvadratnih metara.

Pomeranje granica vezano za kancelarijski prostor je već počelo sa novim projektima koji su u izgradnji. AFI City Zmaj je novi biznis park koji se nalazi na autoputu u produžetku Bežanijske kose pored popularne pumpe Zmaj i koji će u budućnosti imati skoro 200.000 m2 kancelarija za izdavanje. S druge strane autoputa se gradi Green Escape biznis park koji će imati više od 60.000 m2 kancelarijskog prostora. Poređenja radi, Airport City trenutno ima 140.000 m2, tako da je evidentno da će se i stanovi graditi tamo gde su i kancelarije.

Novi horizont: Dobanovci i Aerodrom

Budući EXPO je probudio projekte koji su u fazi izrade urbanizma više od 10 godina, kao što je Singidunum projekat na 250 hektara u Dobanovcima gde su planirani i industrijski i stambeni sadržaji u velikim količinama, kao i projekat sa golf terenima i luksuznim stanovima u naselju Bečmen, pa je očigledno da privatni sektor prilično brzo prati državu.

Ono o čemu treba posebno voditi računa kada se priča o stotinama hiljada kvadrata i stotinama miliona evra je fazna izgradnja. Samo država mora da izgradi svoj deo odjednom zbog svojih obaveza prema međunarodnim orgnizacijama, dok svi privatni investitori zbog smanjenja rizika grade svoje projekte u fazama.

U prethodnih 20 godina je bilo potrebno da dođu strani investitori koji kupuju parcele za izgradnju gledajući mapu grada gde distance mere minutima i ne oslanjaju se na savete lokalnih stručnjaka koji im objašnjavaju “šta naš narod voli”, ali sada deluje da dosta učesnika na tržištu želi da se na neki način uključi u rast koji će doneti Expo 27. Sigurno je da grad raste u tom smeru, ali bilo kakvo investiranje u nekretnine zahteva oprez u planiranju budućnosti i tempa kojim se ta budućnost gradi, dok su jedino mesečni troškovi izvesni.

Jedan od razloga zašto se kupuju stanovi u Beogradu je zato što je trošak prazne nekretnine prihvatljiv, odnosno porez na imovinu nije u istim iznosima kao na razvijenim tržištima, a mesečni troškovi za sada ne uključuju investicioni fond za kapitalne investicije i obnove fasada, pa se može očekivati da će se i investitori u stanove u Beogradu uključiti u rast koji dolazi sa Expo projektom.

Interesantna će biti sudbina beogradskog aerodroma za 10 godina ukoliko se ovaj deo grada bude ubrzano razvijao.

(Forbes/Miodrag Gazibara, direktor konsultantske kuće Cordon)