Kako se zaštititi ako investitor kasni u izgradnji?

(FOTO: Shutterstock)

Prilikom donošenja odluke da li kupiti stan u izgradnji ili se ipak odlučiti za sigurniju opciju kupovine već izgrađenog i uknjiženog stana, treba sagledati sve prednosti kupovine stana u izgradnji ali i sve rizike i potencijalne probleme koje takva kupovina može da nosi.

Naravno, u određenom broju slučajeva kalkulacija i izbor će zavisiti i od predviđenih rokova za završetak radova i primopredaju stana. Tu se, pre svega, misli na kupce koji žive u zakupljenom stanu i plaćaju zakupninu, a koji za donošenje najbolje odluke moraju uzeti u obzir i koliko će ih „čekanje“ izgradnje koštati.

Osnovna prednost kupovine stana u izgradnji jeste niža cena kvadrata u odnosu na cenu kvadrata izgrađenih i uknjiženih stanova. Po pravilu, u najranijoj fazi investitori nude stanove po najnižoj ceni, a sa većim stepenom izgrađenosti objekta raste i cena stana u izgradnji. To znači da kupovina pre ili na samom početku gradnje objekta može biti znatno povoljnija, dok cena stanova postepeno raste kako gradnja napreduje.

Druge pozitivne strane su mogućnost ugovaranja plaćanja kupoprodajne cene na rate, mogućnost izbora određeni materijala koji će biti korišćeni, a za kupce prvog stana i mogućnost povrata PDV-a koji iznosi 10% od ugovorene kupoprodajne cene, što je u svim slučajevima značajan iznos.

(FOTO: Shutterstock)

Ipak, i pored svih navedenih prednosti moraju se imati u vidu rizici koje kupovina stana u izgradnji nosi, preduzeti predhodne mere provere investitora i postojeće dokumentacije, a potom kroz definisanje odredbi ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji postići maksimalna zaštita kupca.

S obzirom je predmet kupovine stan koji još nije izgrađen, a da se cena plaća unapred u celini ili u pretežnom delu, prilikom pregovora i zaključenja ugovora sa investitorom bitno je izboriti se za najbolje uslove i definisati jasne rokove za završetak objekta.

U cilju obezbeđivanja zaštite kupca stana u izgradnji u slučaju kašnjenja, preporučuje se nekoliko stvari prilikom zaključenja ugovora:

- ugovaranje isplate kupoprodajne cene u ratama. U tom slučaju se plaćanje rata vezuje za faze izgradnje, odnosno za stepen izgrađenosti konkretnog stana. Dodatno umanjenje rizika kupca se postiže ugovornom odredbom po kojoj prodavac-investitor nema pravo na pun iznos ugovorene cene stana sve do dobijanja upotrebne dozvole, odnosno odredba po kojoj kupac određeni procenat od ugovorene cene (recimo 10%) isplaćuje tek pošto investitor pribavi upotrebnu dozvolu koja je uslov za uknjižbu objekta i upis prava svojine.

- definisanje krajnjih rokova u odnosu na investitora – u svim slučajevima kupovine stana koji u momentu zaključenja kupoprodajnog ugovora još nije u celini izgrađen preporučuje se ugovaranje krajnjih rokova za završetak objekta, dobijanje upotrebne dozvole i uknjižbu na ime investitora, odnosno za primopredaju objekta kupcu.

- ugovaranje ugovorne kazne u slučaju kašnjenja sa završetkom objekta – kada se ugovorom predvide krajnji rokovi za završeta i primopredaju objekta, moguće je i u interesu kupca predvideti obavezu prodavca-investitora da kupcu plaća ugovornu kaznu u slučaju kašnjenja sa izgradnjom. U praksi se ugovorna kazna određuje u fiksnom iznosu ili procentualnom iznosu od kupoprodajne cene za svaki mesec kašnjenja (npr. 0,3% od iznosa kupoprodajne cene).

(FOTO: Shutterstock)

Da bi kupac u slučaju kašnjenja imao pravo da od prodavca zahteva ugovornu kaznu, neophodno je da takva obaveza prodavca-investitora bude jasno definisana u ugovoru o kupoprodaji stana u izgradnji. U suprotnom, ukoliko nije ugovoreno, kupac neće imati pravo na ugovornu kaznu.

Pri tom, ugovorne strane visinu kazne određuju po svom nahođenju u jednom ukupnom iznosu, u procentu, ili za svaki mesec kašnjena, ili na neki drugi način.

Tako je, recimo, za kupca stana u izgradnji koji živi u zakupljenom stanu u interesu da prilikom pregovora postigne iznos ugovorne kazne bar u visini zakupnine koju će plaćati kako ne bi trpeo štetu u slučaju kašnjenje u izgradnji.

Na kraju je važno naglasiti da svaki ugovor predstavlja saglasnost volja ugovornih strana i da kupci stanova u izgradnji ne treba da pristaju na zaključenje tipskih ugovora sačinjenih od strane investitora, bez predhodne analize, pravnog savetovanja, pregovora i postizanja boljih uslova i veće zaštite svojih interesa.

Rizici koji prate kupovinu stana u izgradnji su jasni, a ulozi veliki i zbog toga je bitno biti dobro informisan, upoznat sa pravnim aspektima gradnje objekata i dokumentacijom koja je prati, izvršiti proveru investitora i njegovog poslovanja, imati uvid u postojeću dokumentaciju i izdate dozvole i kroz pregovore i ugovor postići najbolje uslove i zaštitu od potencijalnih rizika.