Šta je upotrebna dozvola i zbog čega je važna? Ko podnosi zahtev, ko odlučuje o njemu i na šta kupci da obrate pažnju

• Šta je tehnički pregled?
• Kako se podnosi zahtev za izdavanje upotrebne dozvole?
• Postupanje po zahtevu za izdavanje upotrebne dozvole
• Upis prava svojine nakon izdavanja upotrebne dozvole
• Iz ugla kupca

(FOTO: Shutterstock)

Izgradnja objekta podrazumeva prikupljanje obimne dokumentacije, ispunjavanje velikog broja uslova i pribavljanje dozvola, pri čemu dobijanje upotrebne dozvole predstavlja završnu fazu čitavog procesa jer se na osnovu te dozvole vrši upis prava svojine na novoizgrađenom objektu.

Upotrebna dozvola jeste rešenje nadležnog organa kojim se utvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa predhodno izdatom građevinskom dozvolom i kojim se odobrava upotreba izvedenih radova. Upotrebnu dozvolu je, dakle, neophodno pribaviti pre početka upotrebe objekta.

Upotrebna dozvola je uslov za uknjižbu, osnosno upis prava svojine na izgrađenom objektu (stembenoj zgradi, kući, garaži).

Šta je tehnički pregled?

Izdavanju upotrebne dozvole predhodi tehnički pregled kojim se utvrđuje podobnost objekta za upotrebu.

Tehnički pregled obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, građevinskih proizvoda i opreme. To znači da se može vršiti tehnički pregled samo onog objekta ili dela objekta koji je izgrađen na osnovu građevinske dozvole.

Investitor je dužan da obezbedi i da snosi troškove tehničkog pregleda, ali je zakon predvideo i da lice koje ima pravni interes ima pravo da obezbedi tehnički pregled uz plaćanje troškova i podnese zahtev za izdavanje upotrebne dozvole.

Tehnički pregled vrši Komisija koju čine inženjeri sa odgovarajućim licencama koje imenuje investitor. Komisija sačinjava zapisnik o tehničkom pregledu i utvrđuje da li je objekat ili deo objekta koji se može samostalno koristiti, podoban za upotrebu ili nije, odnosno donosi predlog da se može ili ne može izdati upotrebna dozvola. Zapisnik o tehničkom pregledu i predlog Komisije u pogledu izdavanja upotrebene dozvole čine izveštaj Komisije koji predstavlja sastavni deo dokumentacije koja se predaje nadležnom organu uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole.

 (FOTO: Shutterstock)

Kako se podnosi zahtev za izdavanje upotrebne dozvole?

Postupak za izdavanje upotrebne dozvole pokreće se podnošenjem zahteva nadležnom organu u elektronskoj formi kroz Centralni informacioni sistem (CIS). Zahtev mora biti potpisan kvalifikovanim elektronskim potpisom.

Pored već navedenog pozitivnog izveštaja Komisije uz zahtev je neophodno priložiti dokumentaciju koja, između ostalog, uključuje projekat izvedenog objekta i idejni projekat sa odgovorajućim izjavama, elaborate geodetskih radova, kao i dokaze o uplati administrativnih taksi i naknade za Centralnu evidenciju.

Svi akti koji se dostavljaju uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole dostavljaju se u formi elektronskog dokumenta.

Zahtev za izdavanje upotrebne dozvole podnosi investitor, a može ga podneti i lice koje za to ima interes.

Postupanje po zahtevu za izdavanje upotrebne dozvole

Nadležni organ po prijemu zahteva za izdavanje upotrebne dozvole najpre proverava da li je nadležan za postupanje, da li je zahtev podnelo lice koje po zakonu može biti podnosilac, da li je zahtev podnet u propisanoj formi sa svim podacima, da li je uz zahtev priložena sva neophodna dokumentacija i dokazi o uplati taksi i naknada.

Nadležnost za postupanje, spisak neophodne dokumentacije i iznosi taksi i naknada zavise od površine objekta, kategorije i vrste objekta i drugih konkretnih okolnosti, te je bitno poznavanje zakonskih i podzakonskih propisa kako ne bi došlo do odbacivanja zahteva za izdavanje upotrebne dozvole.

Ukoliko su ispunjeni svi propisani uslovi nadležni organ izdaje rešenjem upotrebnu dozvolu u roku od pet radnih dana od dana podnošenja zahteva za izdavanje upotrebne dozvole uz napomenu da se objekat se može koristiti i bez izdate upotrebne dozvole, ako u roku od pet radnih dana od dana podnošenja zahteva uz koji je priložen nalaz komisije za tehnički pregled kojim se utvrđuje da je objekat podoban za upotrebu, nadležni organ nije zaključkom odbacio izdavanje upotrebne dozvole.

(FOTO: Shutterstock)

Upis prava svojine nakon izdavanja upotrebne dozvole

Kao kruna čitavog procesa, sledi upis prava svojine na objektu ili delu objekta koji predstavlja samostalnu celini, a na koji se odnosi upotrebna dozvola. U okviru objedinjene procedure nadležni organ koji je izdao upotrebnu dozvolu istu dostavlja nadležnom katastru nepokretnosti po službenoj dužnosti, a katastar potom vrši upis prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta u roku od 7 dana od prijema dokumentacije.

Iz ugla kupca

Sa stanovišta kupca stana u izgradnji od investitora postavlja se pitanje rizika koji na sebe preuzima kupovinom stana koji još nije izgrađen i koji se nalazi u objektu za koji još nije izdata upotrebna dozvola. U tim slučajevima preporuka je da se izvrši uvid u postojeću dokumentaciju, proveri investitor i njegovi raniji projekti, a predugovorom i ugovorom o kupoprodaji kupac maksimalno zaštiti.

Sa druge strane ukoliko zgrada ima upotrebnu dozvolu, to je potvrda kupcu da je čitav objekat „prošao“ tehnički pregled, da su svi građevinski radovi, instalacije za vodu, električnu energiju, grejanje, ventilaciju itd. izvedeni u skladu sa propisima i odgovarajućeg kvaliteta, kao i da se može upisati kao vlasnik u katastru nepokretnosti.