Ugovor o zakupu stana - ultimativni vodič: Značaj, ključni elementi, prava, obaveze, primer ugovora

(FOTO: Unsplash/Annika Wischnewsky)

U ovom članku, posvetićemo se analizi ugovora o zakupu, istražujući njegov značaj i razmatrajući ključne elemente na koje treba obratiti pažnju. Razmotrićemo kako pravilno sastavljen ugovor može služiti kao vodič kroz prava i obaveze koje proizilaze iz zakupnog odnosa, te kako kvalitetni pravni saveti mogu doprineti stvaranju stabilne i pravedne zakupne veze.

Pored toga, osvrnućemo se na najčešće izazove s kojima se stranke mogu susresti i načine na koje se oni mogu preventivno adresirati kroz ugovor. Naš cilj je da vam pružimo korisne informacije koje će vam omogućiti da sa sigurnošću stupite u zakupni odnos, bilo da ste zakupodavac ili zakupac, i da u potpunosti razumete pravne implikacije koje takav odnos nosi.

Ugovor o zakupu stana je sporazum kojim se reguliše odnos između zakupodavca (vlasnika stana) i zakupca (osobe kojoj se stan daje u zakup) u vezi sa korišćenjem i plaćanjem zakupnine za određeni stan. Ugovor o zakupu stana je pisani sporazum koji definiše prava i obaveze obe strane tokom trajanja zakupa.

Ključne tačke ugovora o zakupu stana

Zakonom je predviđeno šta sve ugovor o zakupu mora da sadrži, ali se u praksi, naravno, javlja potreba da se u ugovor o zakupu stana, pored obaveznih odredbi, unesu i neke dodatne odredbe i klauzule kojima se regulišu pitanja plaćanja depozita, poštovanja kućnog reda i slično.

• Identifikacija ugovornih strana: Ugovor treba da sadrži tačne podatke o zakupodavcu i zakupcu, uključujući njihova imena, adrese i kontakt informacije.
• Opis stana: Ugovor treba da sadrži detaljan opis stana koji se iznajmljuje, uključujući adresu, broj soba, površinu, sprat i druge relevantne karakteristike.
• Trajanje zakupa: Ugovor može biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme. Ukoliko se zaključuje na određeno vreme, označava se period važenja ugovora, odnosno datum do kojeg ugovor važi
• Zakupnina: Ugovor treba da precizira iznos zakupnine koji zakupac treba da plaća, kao i način plaćanja (mesečno, tromesečno, godišnje) .
• Depozit: Ugovor može da predvidi da zakupac treba da uplati depozit kao obezbeđenje za eventualna oštećenja ili neplaćanje zakupnine. Ugovor treba da definiše iznos depozita i uslove za njegovo vraćanje [2].
• Održavanje i popravke: Ugovor treba da reguliše odgovornosti zakupodavca i zakupca u vezi održavanja stana i eventualnih popravki. Treba precizirati ko je odgovoran za redovno održavanje stana, kao i za popravke koje su potrebne tokom trajanja zakupa. Takođe, treba se dogovoriti o tome ko snosi troškove popravki i kako se podnose zahtevi za popravke .
• Prava i obaveze strana: Ugovor treba da precizira prava i obaveze kako zakupodavca, tako i zakupca, uključujući dozvolu ili zabranu podzakupa, odredbe o poštovanju kućnog reda, osiguranje imovine i slično .
• Kućni red: Ugovor može da sadrži odredbe o kućnom redu koji zakupac treba da poštuje. To može uključivati pravila o buci, održavanju čistoće, kućnim ljubimcima i slično.
• Raskid ugovora: Ugovor treba da sadrži odredbe o raskidu ugovora, uključujući uslove i rokove za raskid. Ovo može uključivati otkazni rok, obavezu obaveštavanja i eventualne penale u slučaju raskida ugovora pre isteka ugovorenog perioda.
• Povraćaj depozita: Ugovor treba da definiše uslove i procedure za povraćaj depozita nakon isteka zakupa.

U nastavku ćemo se detaljnije baviti pojedinim ključnim elementima ugovora o zakupu stana.

Identitet ugovornih strana

Ovo je jedan od ključnih elemenata ugovora o zakupu stana i podrazumeva precizno navođenje ličnih podataka zakupodavca i zakupca kako bi se jasno identifikovali ugovorne strane.

U ugovoru o zakupu stana, identitet zakupodavca treba da obuhvata njegovo ime i prezime, adresu stanovanja, kao i druge relevantne podatke koji ga jednoznačno identifikuju, kao što su JMBG (jedinstveni matični broj građana) ili broj lične karte, koji su izdati od strane nadležnih organa .

Slično tome, identitet zakupca takođe treba da bude jasno naveden u ugovoru o zakupu stana. Najčešće je potrebno navesti njegovo puno ime i prezime, adresu stanovanja, JMBG ili broj lične karte, koji su izdati od strane nadležnih organa. Ovi podaci omogućavaju jednoznačno identifikovanje zakupca i uspostavljanje pravnog odnosa između zakupodavca i zakupca .

Precizno navođenje identiteta ugovornih strana u ugovoru o zakupu stana je važno kako bi se izbegle eventualne nesporazume ili sporovi u vezi sa identitetom strana. Takođe, to omogućava pravnu sigurnost i olakšava sprovođenje ugovornih obaveza i prava između zakupodavca i zakupca

Opis zakupljene nekretnine

Ovaj deo ugovora treba da sadrži detaljan opis stana koji je predmet zakupa, kako bi se obe strane saglasile o karakteristikama i stanju nekretnine.

Opis zakupljene nekretnine može uključivati sledeće informacije:

• Površina stana: Navođenje tačne kvadrature stana kako bi se precizno utvrdila veličina prostora koji se iznajmljuje.
• Broj soba: Navođenje broja prostorija u stanu, uključujući spavaće sobe, dnevni boravak, kuhinju, kupatilo itd.
• Opis prostorija: Detaljan opis svake prostorije u stanu, kao što su veličina, namena, prisustvo ugrađenih elemenata (ormari, kuhinjski elementi itd.), podne obloge, zidne obloge itd.
• Inventar: Navođenje inventara koji se nalazi u stanu, kao što su nameštaj, aparati, uređaji itd. Ovaj deo opisa može takođe sadržati informacije o stanju inventara i eventualnim oštećenjima.
• Dodatni prostori: Ako stan ima dodatne prostorije kao što su terasa, balkon, podrum, ostava itd., treba ih navesti i opisati.
• Stanje nekretnine: Opis stanja nekretnine prilikom preuzimanja, uključujući eventualna oštećenja ili nedostatke koji su već postojali pre zakupa. Ovo može biti važno kako bi se izbegli nesporazumi i sporovi prilikom napuštanja stana.

Opis zakupljene nekretnine treba da bude detaljan i precizan.

Trajanje zakupa i uslovi obnove

Trajanje zakupa i uslovi obnove su važni elementi ugovora o zakupu stana. Ugovor može biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme, a uslovi obnove se mogu ugovoriti kako bi se omogućilo produženje zakupa nakon isteka prvobitnog perioda.

Ugovor o zakupu stana može biti zaključen na određeno vreme, što znači da ima unapred definisan početak i kraj zakupnog perioda. Takođe, ugovor o zakupu stana može biti zaključen na neodređeno vreme, što znači da nema unapred definisan kraj zakupnog perioda. U ovom slučaju, ugovor može biti raskinut otkazom koji svaka strana može dati drugoj, uz poštovanje određenog otkaznog roka .

Uslovi obnove zakupa se mogu ugovoriti kako bi se omogućilo produženje zakupa nakon isteka prvobitnog perioda. Na primer, ugovor može sadržati odredbu da se zakup automatski produžava na isti period ukoliko nijedna strana ne obavesti drugu o nameri da raskine ugovor određenim rokom unapred. Takođe, mogu se ugovoriti uslovi za promenu zakupnine ili drugih uslova prilikom obnove zakupa .

Visina zakupnine i način plaćanja

Ugovor treba da precizira kolika je mesečna zakupnina i kako će se ona plaćati.

Visina zakupnine se ugovara između zakupodavca i zakupca i može biti izražena u određenom iznosu u valuti (npr. 500 evra mesečno) ili kao procenat od vrednosti nekretnine. Visina zakupnine može biti fiksna tokom celog trajanja ugovora ili se može ugovoriti da se menja tokom vremena. (npr. svake godine)

Način plaćanja zakupnine takođe treba da bude jasno definisan u ugovoru. Obično se zakupnina plaća mesečno, ali može se dogovoriti i kvartalno ili godišnje plaćanje, u zavisnosti od dogovora između strana. Ugovor može navesti tačan datum do kog zakupnina treba biti plaćena svakog meseca, kao i način plaćanja (npr. putem bankovnog transfera, gotovinski ili drugim sredstvima plaćanja).

Takođe, u ugovoru se može ugovoriti i eventualna kašnjenja u plaćanju zakupnine, kao i posledice kašnjenja. Na primer, ugovor može predvideti da se plaćanje zakupnine smatra kašnjenjem ukoliko nije izvršeno u roku od određenog broja dana od datuma dospeća, i da se može naplatiti zatezna kamata na iznos koji kasni.

Depozit - Šta je, kako i kada se vraća?

Depozit je novčani iznos koji zakupac daje zakupodavcu kao obezbeđenje za eventualna potraživanja zakupodavca tokom i nakon prestanka zakupa. Uslovi za vraćanje depozita bi trebalo da budu jasno definisani u ugovoru o zakupu stana.

Šta najčešće utiče na vraćanje depozita?

• Vraćanje depozita po prestanku zakupa: Ugovor može precizirati da će zakupodavac vratiti depozit zakupcu po prestanku zakupa, pod uslovom da su ispunjeni određeni uslovi kao što su vraćanje stana u istom stanju u kojem je primljen, izmirenje svih obaveza prema zakupodavcu (npr. plaćanje svih računa za komunalne usluge) i nepostojanje oštećenja koja prelaze normalno habanje.
• Odbitak od depozita: Ugovor može predvideti da zakupodavac ima pravo da zadrži određeni deo ili celokupan depozit u slučaju da zakupac nije ispunio svoje obaveze prema ugovoru. Na primer, zakupodavac može zadržati deo depozita za pokrivanje neplaćenih računa, popravku oštećenja koja su nastala tokom zakupa ili za nadoknadu drugih šteta koje je zakupac prouzrokovao.
• Inspekcija i procena stanja: Ugovor može predvideti da se stan pregleda i proceni stanje pre i posle zakupa od strane obe strane ili nezavisnog stručnjaka. Na osnovu tog pregleda može se utvrditi da li je došlo do oštećenja ili nepravilnosti koje bi mogle uticati na vraćanje depozita.

Važno je da uslovi za vraćanje depozita budu jasno definisani u ugovoru kako bi se izbegli eventualni nesporazumi ili sporovi.

Troškovi održavanja stana

Uobičajeno je da zakupac snosi troškove redovnog održavanja stana, kao što su troškovi komunalnih usluga (voda, struja, gas), održavanje uređaja i opreme u stanu, kao i manje popravke koje su rezultat normalnog habanja.

Međutim, ugovor o zakupu stana može precizirati da zakupodavac snosi određene troškove održavanja, kao što su veće popravke ili zamene uređaja, održavanje zajedničkih prostorija u zgradi ili troškovi redovnog održavanja koji prelaze uobičajene granice.

Važno je da ugovor jasno definiše ko snosi odgovornost i troškove za održavanje stana kako bi se izbegli nesporazumi. Ovi detalji mogu biti navedeni u posebnom delu ugovora koji se odnosi na održavanje i troškove, ili mogu biti obuhvaćeni opštim odredbama ugovora o zakupu stana.

Primer: Zakupac je dužan da pored zakupnine redovno izmiruje i ostale naknade koje prate korišćenje Prostora, i to sve račune po osnovu utrošene električne energije, održavanja zgrade, telefona, kablovske TV/interneta, grejanja, gasa, infostana (voda, odnošenje smeća i sl). Sve ove naknade, moraju se plaćati u rokovima njihovog dospeća za sve vreme trajanja ugovora i uključuju i sve naknade čije plaćanje dospeva po isteku Ugovora, a koje se odnose na vremenski period trajanja zakupa.

Prava i obaveze zakupodavca

Obaveze zakupodavca mogu uključivati, ali nisu ograničene, na sledeće:

• Omogućavanje mirnog boravka i korišćenja zakupljene nepokretnosti zakupcu. Zakupodavac treba da obezbedi da zakupac može nesmetano koristiti i uživati u zakupljenom prostoru.
• Održavanje nekretnine u stanju koje je potrebno za uobičajeno korišćenje. Zakupodavac je odgovoran za održavanje strukture zgrade, instalacija, uređaja i opreme u stanu kako bi se osiguralo da je nekretnina u ispravnom stanju.
• Pružanje informacija o eventualnim promenama u vlasništvu ili pravima na nekretnini. Zakupodavac treba da obavesti zakupca o bilo kakvim promenama u vlasništvu ili pravima na nekretnini koje bi mogle uticati na zakupni odnos.
• Vraćanje depozita nakon prestanka zakupa. Zakupodavac je dužan da vrati primljeni depozit zakupcu po prestanku zakupa, uz eventualne odbitke za štetu ili neizmirene obaveze zakupca.

Ove obaveze mogu biti detaljnije regulisane u ugovoru o zakupu.

Održavanje nekretnine

Prema Zakonu o obligacionim odnosima, zakupodavac je dužan da održava nekretninu u stanju koje je potrebno za uobičajeno korišćenje, osim ako je drugačije ugovoreno. To uključuje održavanje strukture zgrade, instalacija, uređaja i opreme u stanu.

Zakupac je, s druge strane, dužan da održava nekretninu u stanju koje je potrebno za uobičajeno korišćenje, u skladu sa odredbama ugovora o zakupu i propisima koji se odnose na održavanje stana. To uključuje redovno čišćenje, održavanje uređaja i opreme u stanu, kao i sprečavanje oštećenja koja prelaze normalno habanje.

Ugovor o zakupu može precizirati detalje o odgovornosti za održavanje nekretnine, uključujući raspodelu troškova i obaveze za održavanje.

Raskid ugovora

Uslovi za raskid ugovora o zakupu mogu biti različiti i zavise od dogovora između zakupodavca i zakupca. Uobičajeno je da ugovor o zakupu stana sadrži odredbe o mogućnostima raskida ugovora i uslovima koji treba da budu ispunjeni.

Ugovor o zakupu može predvideti različite situacije u kojima se može raskinuti ugovor, kao što su:

• Otkazivanje ugovora: Ugovorne strane mogu se dogovoriti o uslovima i rokovima za otkazivanje ugovora. Otkaz može biti dat od strane zakupodavca ili zakupca, uz poštovanje otkaznog roka koji je ugovoren.
• Nepoštovanje ugovornih obaveza: Ugovor može biti raskinut ukoliko jedna od strana ne ispunjava svoje ugovorne obaveze, kao što je neplaćanje zakupnine ili oštećenje stana koje prelazi normalno habanje.
• Dogovor između strana: Ugovorne strane mogu se dogovoriti o raskidu ugovora putem sporazuma, ukoliko se slažu da prekinu zakupni odnos pre isteka ugovorenog perioda.

Završne odredbe ugovora o zakupu mogu uključivati:

• Rešavanje sporova: Ugovor može sadržavati odredbe o načinu rešavanja sporova koji mogu nastati između zakupodavca i zakupca, kao što je sporazumni pregovor ili arbitraža.
• Promene i dopune ugovora: Ugovor može sadržavati odredbe o mogućnosti promene ili dopune ugovora, uz uslov da se takve promene ili dopune sprovedu pismenim putem i uz saglasnost obe strane.
• Nadležnost suda: Ugovor može odrediti nadležnost određenog suda u slučaju spora između zakupodavca i zakupca.
• Obaveštenja: Ugovor može sadržavati odredbe o načinu slanja obaveštenja između zakupodavca i zakupca, kao i o tome koje informacije se smatraju validnim obaveštenjem.
• Snaga ugovora: Ugovor može sadržavati odredbe o tome da li se ugovor može preneti na treću osobu ili ustupiti bez saglasnosti druge strane.
• Ostale završne odredbe: Ugovor može sadržavati ostale završne odredbe, kao što su primenljivi zakoni, jezik u kojem je ugovor sastavljen, i slično.

Važno je da se završne odredbe ugovora jasno definišu kako bi se obe strane zaštitile i izbegli nesporazumi.

Postupak rešavanja sporova može biti ugovoren u ugovoru o zakupu. Uobičajeno je da se ugovorom predvidi obaveza strana da prvo pokušaju rešiti spor mirnim putem, putem pregovora ili medijacije. Ukoliko pregovori ne uspeju, ugovorom se može predvideti obaveza strana da spor rešavaju putem arbitraže ili da se obrate nadležnom sudu.

Ugovor o zakupu se u svakom slučaju ne mora overavati kod notara da bi bio punovažan. Overa potpisa na ugovoru o zakupu stana kod javnog beležnika koji time (bez zalaženja u sadržinu ugovora) samo potvrđuje identitet potpisnika ugovora, isključuje mogućnost da neka od ugovornih strana kasnije osporava da je isti potpisala.

Primer ugovora o zakupu nekretnine

U nastavku se nalazi primer ugovora o zakupu nekretnine:

Član 1.

Zakupodavac je jedini vlasnik i jedini nosilac prava svojine na imovini opisanoj kao (stan, kuća, poslovni prostor itd.) smeštenoj na adresi (mesto, ulica i broj), detaljnije opisanoj kao (detaljan opis, spratnost, struktura itd.), koje je upisana u (naziv registra, broj nepokretnosti, katastarska parcela, katastarska opština).

Pravo svojine stekao je na osnovu (pravni osnov, npr. kupoprodajni ugovor, poklon, rešenje o nasleđivanju itd.) zaključenog dana (datum), overenog pod brojem (broj) na datum (datum). Vlasnik potvrđuje da na navedenoj imovini nema nikakvih ograničenja, tereta ili prava trećih lica.

Član 2.

Vlasnik daje u zakup opisanu imovinu zajedno sa svim predmetima i opremom, koji su detaljno navedeni u inventarskom zapisniku, koji čini sastavni deo ovog ugovora.

Član 3.

Zakupac će koristiti pomenutu imovinu isključivo u svrhe navedene u ovom članu (npr. za stanovanje, poslovnu delatnost itd.).

Član 4.

Mesečna zakupnina za navedenu imovinu iznosi (iznos u dinarima ili devizama), a zakupac se obavezuje da će ovaj iznos uplaćivati vlasniku na dogovoreni način (putem uplate na račun ili u gotovini) do (datum) svakog meseca za tekući mesec. Zakupac se slaže da kod vlasnika deponuje kauciju u iznosu od (iznos u dinarima ili devizama), koja će biti vraćena nakon isteka ugovora i iseljenja iz imovine, pod uslovom da su sve odredbe ugovora ispoštovane. Vlasnik nema pravo da povećava zakupninu tokom trajanja ugovorenog perioda.

Član 5.

Zakupac se obavezuje da će redovno i na vreme svakog meseca plaćati troškove telefona, električne energije i sve komunalne usluge vezane za imovinu, te da će dokaze o plaćanju dostavljati vlasniku prilikom svake uplate zakupnine.

Član 6.

Zakup je ugovoren na period od (navesti period), s mogućnošću produženja nakon isteka tog roka. Zakup počinje od (datum) i od tog dana počinju da važe prava i obaveze iz ovog ugovora. Vlasnik se obavezuje da će imovinu ugovorene namene predati zakupcu na korišćenje (datum), oslobodjenu od lica i stvari.

Član 7.

Zakupac se obavezuje da će imovinu i sve stvari vlasnika u njoj koristiti pažljivo i odgovorno, u skladu sa njihovom namenom i svrhom, i da će ih po isteku ugovora vratiti u stanju u kojem su primljeni. Zakupac ne sme vršiti izmene na imovini bez izričitog odobrenja vlasnika.

Član 8.

Sve tehničke uređaje, opremu i druge stvari preuzete sa imovinom, zakupac prima u ispravnom stanju, što je potvrđeno zapisnikom koji je deo ugovora. U slučaju kvara ili oštećenja prouzrokovanog od strane zakupca, on je dužan da ih popravi o svom trošku ili nadoknadi njihovu umanjenu vrednost. Ako zakupac ne izvrši potrebne popravke ili ne plati račune i troškove prema ovom ugovoru, vlasnik ima pravo da te troškove naplati iz deponovane kaucije. Oštećenja koja nastanu usled redovne upotrebe i starenja stvari padaju na teret vlasnika. Redovno održavanje imovine finansira zakupac, dok investiciono održavanje plaća vlasnik.

Član 9.

Ovaj ugovor može se raskinuti sporazumom strana ili jednostrano u slučaju kršenja obaveza od strane druge strane, uz obavezu nadoknade štete. Jednostrani raskid je moguć i bez krivice druge strane, uz obavezu najave raskida najmanje (broj) dana unapred i nadoknade štete. Vlasnik može jednostrano raskinuti ugovor sa otkaznim rokom od (broj) dana u određenim slučajevima (npr. neplaćanje zakupnine, nepravilno korišćenje imovine itd.).

Član 10.

Sve izmene ili dopune ovog ugovora važeće su samo ako su izvršene pismenim putem.

Član 11.

Za sve što nije direktno regulisano ovim ugovorom, primenjuju se odredbe Zakona o obligacionim odnosima.

Član 12.

U slučaju spora koji se ne može rešiti sporazumno, nadležan je (naziv i sedište suda).

Član 13.

Ugovor je sastavljen u (broj) primeraka, od kojih (broj) primeraka pripada vlasniku, a (broj) primeraka zakupcu.

ZAKUPODAVAC
(ime i prezime)

ZAKUPAC
(ime i prezime)

Razumevanje svake klauzule ugovora o zakupu neophodno je za zaštitu vaših pravnih prava i interesa. Bez obzira da li ste zakupodavac ili zakupac, detaljno poznavanje ugovornih obaveza i prava ključno je za izbegavanje budućih sporova i nesporazuma. Stoga, pre potpisivanja, savetujemo da se konsultujete sa stručnjacima iz ove oblasti koji će vam razjasniti sve stavke i zaštiti vaše interese. .