Da li su nekretnine i dalje najbolja investicija u Srbiji?

• Ukupna vrednost tržišta prometovanih nepokretnosti u 2023. iznosila je 6,5 milijardi evra
• To je za 13 odsto manje u poređenju sa rekordnom 2022. godinom
• U poređenju sa pretpandemijskom 2019. godinom, beleži se rast od 57,8 odsto

Oduvek je investiranje u nekretnine smatrano prestižom i mudrom odlukom, čak i kad cene nisu najpristupačnije. U Srbiji se u poslednje vreme primećuje rast broja izdatih građevinskih dozvola, što samo ukazuje da građevinska aktivnost ne posustaje i da će tek da se gradi. Cene diktira i velika potražnja, pa ne čudi što je kvadratni metar u prestonici, u novogradnji, premašio 2.000 evra.

Prosečna cena novih stanova u Srbiji iznosila je 207.103 dinara u drugom delu 2023. godine, što ukazuje na pad od 4,8 odsto u odnosu na isti period 2022. godine. Uz Beograd, po visokim cenama se izdvajaju Novi Sad, Čajetina, Užice, Vrnjačka Banja i niška opština Medijana, a podaci RZS-a govore da su najviše prodavani stanovi od 54 kvadrata.

Kupovina stanova iz kredita

 Još uvek je primarni razlog kupovine nekretnine (mimo mesta stanovanja) - dugoročna isplativost investicije, ali na donošenje te odluke utiče niz faktora. Kada govorimo o vlasnicima nekretnina, kao fizičkim licima u Srbiji, prednjače gotovinski kupci sa oko 85 odsto udela u 2024. godini (prema podacima RGZ-a).

Iz ugla graditelja, uslovi poslovanja u Srbiji manje su strogi nego u nekim zemljama Evrope, a iz ugla kupaca - izostanak funkcionalnog tržišta kapitala usmerava ih ka nekretninama. U nedostatku valjanih investicionih prilika - na berzi i mimo nje, ulagači se okreću stanovima i komercijalnom prostoru.

Osim obima kupovine i rasta građevinskih dozvola, promenio se i profil kupaca (prvih) stanova. Kako je Bloomberg Adria nedavno pisala, primetna je tendencija kupovine stambenog prostora kod sve mlađih osoba - granica se pomerila sa 49 godina starosti (2018) na 45 godina starosti (2023).

Građevinske dozvole u 2023. i 2024.

"Srbija je još uvek plitko investiciono tržište i radije se okrećemo tradicionalnijem modelu investiranja (nekretninama) nego, recimo, kupovini zlatnih poluga. Profitna stopa na nekretnine je između 15 do 20 godina, što znači da se relativno brzo može povratiti novac i dalje kapitalizovati. Kamata radi za kamatu. Osim toga, ovaj vid ulaganja pruža sigurnost. Hartije gube vrednost, tržište nam je ograničeno, a pošto sam dugo u ovom poslu, znam dosta bogatih ljudi koji se bave upravo nekretninama kao biznisom: bilo da je u pitanju gradnja ili stan na dan", kaže za Bloomberg Adriju Milić Đoković, licencirani procenitelj i stalni sudski veštak ekonomsko-finansijske struke.

Dakle, nema sumnje da ljudi kada žele da sačuvaju novac od "propadanja" najpre posežu za ovim rešenjem, a svojim stavovima i analizama ih dodatno ohrabruju svetski ekonomisti i brokeri.

S druge strane, što je manji rizik ili nema rizika pri ulaganju - to je niža stopa kapitalizacije, iako investicija svakako ne propada. Građani Srbije sve češće kupuju i zemlju, inače deficitarni resurs. Nije tajna da su vikendice opet u modi, ali se zemljište kupuje i zarad ulaganja u posao.

Stav domaćih stručnjaka za nekretnine je da, najpre, treba obezbediti berzu gde bi ljudi sa viškom kapitala mogli da investiraju. To bi ih u određenoj meri povuklo sa tržišta stambenog i komercijalnog prostora, uprkos uverenju da je ono sigurna luka i da su ostale opcije verovatno rizičnije.

Cene stanova u četvrtom kvartalu 2023.

Rentiranje kao unosan biznis

Koncept stana na dan je dosta pogurao tendenciju kupovine nekretnina, posebno u Beogradu i Novom Sadu. Ako uzmemo u obzir da je prosečna cena stana na dan u prestonici 50 evra, a da je moguće naplatiti do čak 300 evra kada su neki veliki događaji poput koncerta grupe Rammstein, onda je računica i više nego jasna.

Takođe, dugoročno izdavanje je mogućnost koja brojnim vlasnicima stanova praktično može da nadomesti zaradu od posla ili neke druge prilive novca. S rastućim kirijama u poslednjih nekoliko godina postalo je još jasnije zašto je kupovina stana za potrebe rentiranja dobra investicija.

O tome je jesenas za Bloomberg Adria TV govorio i Živorad Vasić, suvlasnik kompanije Kadena Sotheby's International Realty, rekavši da cenu kvadrata diktira velika potražnja, nastavljena i nakon dolaska ruskih državljana, te da se stanovi sve češće kupuju kao investicija.

Zanimljivo je i da su Srbi najveći kupci u Adria regionu kada govorimo o nekretninama na Kipru. Ulagača iz Srbije ima više od 2.000, što znači da se trend ove vrste investiranja ne odnosi samo na Srbiju.

Najtraženiji manji stanovi

Pod pojmom manji stan podrazumeva se onaj veličine do 50 kvadrata, a naročito se vrednuje postojanje zasebne sobe (za spavanje). Ovakve stanove uglavnom kupuju mladi parovi, samci ili roditelji koji žele da obezbede decu. Jedan od presudnih razloga je cena, koja je niža u odnosu na cene većih stanova na istoj lokaciji.

Početkom 2022. došlo je do rastuće potražnje, uprkos jačim cenama, jer je već tada bilo izvesno da nema povratka na staro (period pre pandemije), a kako su kamate za stambene kredite pale - tako je razlika između rate za kredit i kirije postala sve manja. Štaviše, danas je kirija u proseku dosta odmakla rati, a za mnoge je to bačen novac.

Prosečne cene stanova u BG opštinama

prvo polugodište 2023. u odnosu na isti period 2022, u evrima

  Manji stanovi su dobra investicija i zato što kupci prvog stana veličine do 40 metara kvadratnih ostvaruju pravo na refundaciju PDV-a. Podsećamo šta kaže Zakon o porezu na dodatu vrednost: pravo na refundaciju ove vrste poreza za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice koje je punoletni državljanin Republike Srbije i čije je prebivalište na toj teritoriji.

Izvor: Bloomberg Adria