Kako tržište nekretnina danas funkcioniše? Agent otkriva ko su pravi kupci stanova i zašto je izazovno za studente

(FOTO: Shutterstock)

Stanove u Beogradu danas kupuju uglavnom ljudi između 30 I 50 godina, ali teško da možemo da sve kupce svrstamo isključivo u jednu grupu. Iako su oni najbrojniji, to ipak ne znači da oni stariji od 50 nisu kupci. Oni su pre svega donosioci odluka za svoju decu, tvrdi Dušan Mirkulovski iz Zidart nekretnina.

- Kada se radi o mladoj osobi od tridesetak godina svi mi znamo da ona formalno jeste kupac, ali da su pravi kupci roditelji. Oni nas zovu, angažuju, i u velikoj meri učestvuju u izboru nekretnine. Roditelji često finansiraju deo ili čak celu nekretninu, pa zato i imaju pravo da postavljaju zahteve i određuju šta oni žele, a šta ne - kaže Mirkulovski.

- Recimo, kada se odluče da kupe stan za svoje dete koje dolazi u Beograd da studira, logično je da će se oni pitati za sve. Tek svršeni srednjoškolci nemaju ni dovoljno životnog iskustva a i ne poznaju grad u dovoljnoj meri da bi mogli da donose takve odluke. S druge strane, roditelji koji iako ne žive ovde vrlo dobro se raspitaju o stanju na tržištu i o samoj geografiji grada, gde je fakultet u odnosu na druge neke stvari, koliko je nešto blizu ili daleko, kakav je prevoz i slično. Isto tako dobro procene i da li će taj stan moći kasnije dobro da se proda ili rentira - kaže naš sagovornik i naglašava da u agenciji Zidart nekretnine ne postoje posebne ponude za studente ili mlade parove, i to isključivo iz razloga što je na tržištu i dalje manjak stanova, te agnecije nemaju taj luksuz da izdvajuju pojedine nekretnine za određene kategorije kupaca već se trude da ponudu oglase najbolje što mogu.

- Ono što je takođe primetno je da je u ponudi jako mali broj nekretnina po realnoj ceni. Zato ono što je realno gledamo da prodamo što pre jer to je dobro kako za prodavca tako i za našu agenciju. S druge strane dosta je prodavaca koji drže nerealne iznose, pa nam njihovi stanovi ostaju u ponudi i po nekoliko meseci, a nekada i duže od godinu dana.

To je, kako objašnjava Mirkulovski, cena koja nije egzaktna, već se nalazi iznad tržišnog proseka i obično je u pitanju iznos koji je viši od onog koji je standardan za određeni kraj.

- Takvu cenu procenjujemo kao nerealnu. To je, kada na primer, imate u perifernom delu gradu ogroman luksuzan stan sa velikim brojem kvadrata, a plus ima i neki dodatni sadržaj kao što je bazen. Prodavac ne može da shvati da se takva nekretnina po njegovoj ceni može prodati na Vračaru ili Dedinju, ali svakako ne u Kaluđerici bez obzira na opremljenost i sav luksuz koji poseduje – ističe Mirkulovski.

U takvoj situaciji prodavac mora da prilagodi iznos najpre delu grada, a oni to često niti razumeju niti žele. Takve nekretnine ostaju po godinu ili dve na tržištu, a nađu svog kupca tek kada prodavac sazri za prodaju.

- Mora da dođe vreme da oni postanu saglasni sa savetima koje dobiju u agenciji da koriguju cenu. Tako da je na nama često i da edukujemo ljude kako bi znali da procene vrednost svoje nekretnine. Na kraju krajeva, mi prvenstveno radimo sa ljudima, ne sa nekretninama - navodi naš sagovornik.

Na pitanje kako danas možemo da dođemo do proverene, “čiste” nekretnine, a da je pritom ona idealna za naše potrebe Mirkulovski savetuje da je najbolje razgovarati sa agentom i to je, kako kaže, prvi korak za sve potencijalne kupce.

- Kupci često dođu sa idejom da nešto žele, a onda kada započnemo razgovor shvate da ipak to što bi oni želeli u tom kraju ne postoji. Više od 30 godina posluje naša agencija Zidart nekretnine i odlično znamo gde šta ima i gde se šta prodaje. Imate, na primer, ljude koji neće stan sa liftom, a izabrali su lokaciju gde su sve soliteri, ili hoće zgradu sa više stanova i gde je sve urbanizovano, a da im bude tišina. E, tada moramo da razgovaramo sa njima kako bi shvatili da ili moraju da koriguju zahteve ili da menjaju lokaciju.

Međutim, kako tvrdi naš sagovornik, potencijalni kupci često u početku nisu spremni da slušaju agente, ali posle shvate da od posla neće biti ništa ako to ne učine.

- Mlade porodice danas isključivo traže nekretninu sa garažom i insistiraju na odličnom rasporedu prostorija. To im je prvi prioritet. Oni se nikako ne uklapaju u salonce, niti u stanove komunističke izgradnje sa izdvojenim kuhinjama. Domaćice sada manje kuvaju i ne provode mnogo vremena u kuhinji, pa samim tim i ne žele da im to zauzima veliki prostor. Isto tako, važno im je da stan ima što veći broj soba, pa makar bile i manje.

Prema mišljenju Mirkulovskog na tržištu se često mogu naći u prodaji i potpuno opremljeni stanovi u koje samo treba da uđete i napunite plakare. Nameštaj se danas pravi po meri, nema madraca i kaučeva, pa ljudi kada se sele iz salonaca ne mogu da prebace ništa u sadašnje stanove.