Cene stanova u BG više za 5-10%, kreditni kupci se vraćaju u igru: Agent o stanju na tržištu -"Lokacija nije najbitnija"

(FOTO: Shutterstock)

Na beogradskom tržištu nekretnina trenutno su najtraženiji stanovi oni čija cena se kreće u proseku od 120.000 do 150.000 evra. Lokacije ovih nekretnina su manje bitne, ali kada se podvuče crta u BG Home Real Estate, po broju prodatih stanova trenutno prednjači Mirijevo koje je među potencijalnim kupcima najtraženije.

Kako naglašava Ljubomir Miličević, vlasnik ove agencije za promet nekretnina u ovom beogradskom naselju se cena po kvadratu kreće od 2.000 do 2.500 evra:

• U pitanju su novogradnje, dok je cena starih stanova malo niža. Pored Mirijeva za taj iznos novca može da se kupi sada i nekretnina na Čukarici, a potražnja za ovim delom prestonice je takođe u porastu. Ono što je interesantno je da je ponuda na tržištu i dalje dosta manja od potražnje. Činjenica je da ima dosta stanova koji se oglašavaju, ali nisu svi kvalitetni i za preporuku.

Naš sagovornik navodi da ima dosta nekretnina čiji vlasnici drže visoke cene, a radi se lošem kvalitetu stana. Na svakoj lokaciji u Beogradu danas postoji puno takvih primera.

• Evo, recimo, sada na Vračaru novogradnja košta od 4.000 do 5.000 evra, a isti taj novac traže i vlasnici starih stanova, kojima treba ozbiljno ulaganje, to su zgrade sa oronulim fasadama, neke bez centralnog grejanja. To jednostavno ne može da se dobije, jer nekretninu pored lokacije prodaje i to u kakvom je stanju – kaže Miličević.

Podaci agencije Home Real Estate pokazuju da potencijalni kupac danas uglavnom želi novogradnju, pošto starogradnja samo u startu deluje jeftinije, a ustvari su cene došle u egal. Na to utiče veliko poskupljenje građevinskog materijala, odnosno cene renoviranja. Njihovo iskustvo pokazuje da se puno lakše prodaju novi stanovi.

• Kupci su uglavnom limitirani novcem i često su zbog toga spremni da promene prvobitno zamišljenu lokaciju. Ako imate ograničen budžet od, na primer 100.000 ili 150.000 evra, vi ćete se rukovoditi time, i nećete baš biti u poziciji da birate deo grada. Svi mi bismo želeli da za taj novac živimo negde u širem centru prestonice, ali to je sada nemoguće – objašnjava vlasnik Home Real Estate.
  

On dalje navodi da od trenutka kada su pale kamatne stope porastao je broj kreditnih kupaca i oni su ponovo najčešći kupci kada su u pitanju nekretnine do 150.000 evra:

• Kada pričamo o skupljim stanovima, mogu da vam kažem da prodamo jedan takav u tri ili četiri meseca. Ali ako govorimo o realnoj tržišnoj slici, onda vidimo da tu dominiraju pomenute nekretnine sa povoljnijom cenom. Takvih prodamo i do 10 mesečno.

Milinčić ističe da na kraju ipak sve zavisi od kvaliteta nekretnine, pa tako na primer Vračar, odnosno Lekino brdo sada košta 3.600 plus PDV, odnosno 4.000 evra. Ima novogradnji koje se prodaju i po 5.000 evra po kvadratu, a takvi stanovi imaju zahtevnije kupce.

• Dešava se, međutim, i da kupci jeftinijih nekretnina nekada znaju "da zatežu". Onaj ko se malo informisao zna šta može da kupi za novac koji ima, ali i dalje ima onih koji očekuju nešto što realno ne postoji na tržištu. Teško je zadovoljiti svačiji ukus i potrebu. Ipak, u 90 odsto slučajeva uspemo da objasnimo situaciju kupcu, pa promeni lokaciju koju je zamislio. Oni koji imaju realniju sliku i svesni su šta mogu da dobiju za dati budžet, ipak insistiraju na kvalitetu, pa na kraju prelomi taj aspekt, odnosno položaj stana, struktura, materijali, a ne lokacija.

Vlasnik BG Home Real Estate smatra da će se i u 2025. godini nastaviti trend stagnacije i pada cena nekretnina ali, kako kaže, svestan je i da tržište diktira nešto sasvim drugo. Prema njegovim rečima, novi projekti koji stižu u njihovu agenciju, a prodavaće se od Nove godine, imaju cenu višu za oko pet do 10 odsto.

• Sve to proizilazi iz poskupljenja izvođačkih radova, a i majstori su podigli dnevnice. Ranije su postojali pikovi kupovine i leti je bilo zatišje u potražnji, ali su to demantovale ova i prošla godina. Nekada se znalo, najviše stanova smo prodavali pred Novu godinu i u proleće. Sada postoje drugi razlozi koji „prave“ sezonu na tržištu. Na primer, tržište je od trenutka kada su snižene kamate jednostvano eksplodiralo, odnosno vratili smo se na situaciju od pre dve godine. To sa druge strane potvrđuje i situacija kada je došlo do podizanja kamatnih stopa na čak 7,5 odsto. Tada se osetio veliki pad potražnje. Mislim da će najavljeni Zakon o ograničenju kamatnih stopa doneti povoljniju situaciju.

Miličević za kraj objašnjava da su današnji kupci stanova uglavnom "obični ljudi koje viđate svaki dan na ulici".

• Većina njih kupuju iz kredita i to su mladi ljudi do 30 godina, sa dobrim platama, koji mogu da izdvoje 400 ili 500 evra za mesečnu ratu stana. Dolaze u agenciju i stranci koji kupuju skuplje nekretnine, ali uopšteno govoreći to je nekadašnja srednja klasa. Ljudi koji velikim delom održavaju tržište nekretnina su iz IT sektora koji je i po platama na vrhu lestvice - kaže on.