Zašto je tačna analiza tržišta nekretnina u Srbiji nemoguća? Agent otkriva detalje i stanje u Nišu

(FOTO: Shutterstock)

O tržištu nekretnina u Srbiji uglavnom svi pričaju na osnovu reklama i svojih utisaka, dok su prave analize vrlo retke, jer se ona ne može raditi samo na osnovu reklame. Reklame, međutim, nisu kupoprodaja, jer se najčešće reklamira zahtevana cena, dok se kasnije kroz pregovore i postupak prodaje postiže prodajna cena. Jedna stvar je za koliko je neka nekretnina oglašena, dok je sasvim druga stvar za koliko je prodata i kakava je ustvari nekretnina koja je prodata za određeni iznos.

Ovo za Sasomange priča Dr Slaviša Pešić, vlasnik niške agencije Riznica, koja je ujedno i član "Klastera nekretnina". On kaže i da Srbija ne poseduje sve neophodne podatke na osnovu kojih bi se uradila potpuno precizna analiza tržišta, ali i dodaje da je u poslednje vreme situacija sa podacima daleko bolja jer je Republički geodetski zavod uveo registar cena.

- Sada kada analiziramo tržište ne posmatramo samo reklame koje su najčešće samo lepe želje. Za potpunu analizu tržišta trebalo bi da znamo po kojoj ceni se prodaje novogradnja, a po kojoj starogradnja, u kojim delovima grada, a morali bismo i da znamo kakvi su ti stanovi. To znači da istoj lokaciji nemaju istu cenu potpuno sređene nekretnine u koje je neko uložio ozbiljan novac i nesređeni stanovi. Ti parametri su jako važni, a nama trenutno oni nedostaju - kaže Pešić.

U registru cena trenutno postoji samo parametar lokacije i kvadrature, ali ne i spratnosti koja takođe utiče na cenu. To je, takođe, nedostatak informacija koji analizu čini nekompletnom i nepotpunom.

- Sposobniji analitičari koji dobro poznaju metodologiju, tržište i ekonomske parametre izvuku maksimum i iz takvih podataka, a ako još imaju i lično iskustvo onda je stvar rešena. Primera radi, ja sam član najvećeg udruženja agenata nekretnina na svetu, Nacionalne asocijacije Realtora iz Amerike koja je prisutna u 80 država sveta i ima milion i po članova. Tamo postoji aplikacija koja je dostupna svim agentima koji su članovi ovog udruženja. I ja mogu da joj pristupim i da vam dam bolje podatke o tržištu nekretnina u Americi, nego što vam mogu dati za Srbiju - kaže Pešić.

Naš sagovornik objašnjava da pomenuta aplikacija ima sve podatke o nekretnini: kad je građena, renovirana, kad je prodata, koje prostorije ima, za koje pare je kupljena, kretanje cena kroz vreme, procena cene u ovom momentu u poređenju sa drugim nekretninama koje se u tom momentu prodaju, prostorije koje ima i još mnogo drugih podataka.

- Mislim da je za nas jako važno da uspostavimo takav sistem gde je bitno da se uključe agenti nekretnina kao profesionalci koji praktično ulaze u sve kuće. Sa takvim alatom, svaki dobro obučen agent i procenitelj, može na najbolji način i kompetentno da savetuje klijente o ceni i svim drugim aspektima nepojretnosti. Jednom kada se uspostavi takav sistem moći ćemo da kažemo da imamo pravo tržište i prave informacije sa tržišta.

U Nišu veća potražnja nego ponuda

Trenutna situacija pokazuje da je većina stanova u Srbiji na neki način u kreditu. Naš sagovornik tvrdi da je od 2005. kada je počela prodaja putem stambenih kredita veliki broj nekretnina kupljen na ovaj način i oni su praktično van tržišta, s obzirom na to da su većinom pod hipotekom.

To je nešto što smanjuje mogućnost izbora budućim kupcima:

- Praktično u starogradnji nemamo šta da prodajemo, pa je novogradnja uzela primat, ali ni nje nema dovoljno. Ljudi se često pitaju ko će sve te nove stanove da kupi i istina je da se gradi dosta, ali smatram da to ne može da nadomesti svu količinu starogradnje koju smo imali ranije na raspolaganju. Zato, recimo i u Nišu imamo veću potražnju nego ponudu što potvrđuju parametri iz RGZ - kaže naš sagovornik.

- Prema tim parametrima trećina stanova je prodata u ovom gradu na kredit, a novogradnja diktira cene kvadrata na tržištu i to još u toku izgradnje. S druge strane, vlasnici starih stanova se vode iznosima koji važe za nove nekretnine i svoje opravdanje pronalaze u činjenici da se njihov stan ne čeka i da je obično odmah useljiv.

- U niškoj novogradnji cene poslednjih godina stalno rastu. Stanove najčešće kupuju mladi iz stambenih kredita. Oni su uglavnom dobro informisani,belektronski su pismeni i kada dođu u agenciju znaju šta hoće, često nisu vezani za mesto rada, pa im je lokacija manje bitna. Mnogi, međutim, ne žele centar jer on vuče cenu nagore. Ovde nema kvadrata ispod 2.000, a neretko ide i do 2.400 evra, a pritom novogradnje u centru gotovo i da nema - kaže Pešić.

Prema njegovim rečima na periferiji je veći izbor a mladi u najvećem broju slučajeva žele komfor, tako da gotovo niko više i ne pita za garsonjeru, već se traže jedaniposobni, dvoiposobni i troiposobni stanovi.

- Periferija u Nišu se sve više traži, jer je centar previše nabijen. Tu mislim, pre svega, na Pantelej i Durlan. Pantelej je doživeo toliku ekspanziju, pa je to sad kao novi grad. Cena je ovde prilagodjenija platama i kreditnim sposobnostima kupaca i kreće se od 1.500 do oko 1.700 evra po kvadratu. Očekujem da će u budućnosti opština Crveni Krst početi da se gradi, kao i pojedini delovi Palilule, ali i Ledena stena. Ovaj deo Niša počinje da se razvija u građevinskom smislu, a i infrastruktura je u priličnoj meri odrađena - kaže pešić.

Ocena našeg sagovornika je da je ponuda nekretnina u Nišu vrlo skromna i da je ovaj grad po ceni dugo bio među najpotcenjenijim velikim gradovima. On navodi da se u centru kvadrat prodavao za samo 800 evra u vreme kada su taj iznos već dostizali manji gradovi poput Šapca i Zrenjanina.