Koliko Crne Gore je u srpskom vlasništvu? Odgovara crnogorski zvaničnik za Forbes

(FOTO: Shutterstock)

Stranci u Crnoj Gori poseduju oko 50.000 objekata i 94.000 parcela, rekao je za Forbes Crna Gora direktor Uprave za nekretnine Marko Bulatović.

On je kazao da stranci poseduju najviše zemljišta u opštinama na severu Crne Gore (Pljevlja, Nikšić, Plužine, Kolašin, Žabljak…), dok je broj objekata i posebnih delova objekata u vlasništvu stranih državljana najveći u primorskim opštinama (Budva, Herceg Novi, Ulcinj, Kotor, Tivat…)

Najviše stranih državljana koji imaju prava na nepokretnostima po katastarskim evidencijama je iz Srbije – 15.038, Ruske Federacije – 4.529, Bosne i Hercegovine – 2.474, Njemačke – 2.243, Turske – 1.319, Sjedinjenih Američkih Država – 1.148, Hrvatske – 877, Ukrajine – 847, Kosova – 713, Velike Britanije – 620. (U Crnoj Gori, prema rezultatima popisa iz 2023, ukupno ima 392.909 stanova).

Bulatović je u intervjuu za Forbes Crna Gora rekao da je poboljšanjem kvaliteta podataka u postojećoj evidenciji jedan od najvećih izazova koji su pred Upravom i već je počeo projekat usklađivanja kako bi podaci katastra nepokretnosti bili tačni i pouzdani.

Kazao je da će ukupan broj nelegalnih objekata biti utvrđen nakon pravljenja orto foto snimka.

Vlasništvo u brojkama

Podaci Uprave za nekretnine pokazuju sledeće brojke:

• Broj parcela/delova parcela nad kojima prava imaju strani državljani: 94.090
• Ukupna površina parcela/delova parcela nad kojima prava imaju strani državljani: 34.213 ha
• Broj objekata i posebnih delova objekata nad kojima prava imaju strani državljani: 50.071
• Ukupna površina objekata i posebnih delova objekata nad kojima prava imaju strani državljani: 2.705.283 m2

Pod kojim uslovima stranac može da kupi nekretninu u Crnoj Gori?

Sticanje prava svojine na nepokretnostima u našoj državi regulisano je Zakonom o svojinsko-pravnim odnosima. Kako su u martu 2025. godine stupile na snagu izmene i dopune Zakona o svojinsko-pravnim odnosima definisano je da fizička i pravna lica iz država članica Evropske unije, stiču pravo svojine pod istim uslovima kao i domaća lica, ali isti će se primenjivati od dana pristupanja Crne Gore Evropskoj uniji. U Upravi za nekretnine postupci upisa prava svojine vrše se u skladu sa propisima koji definišu pravo svojine na nepokretnostima stranih lica. Notari u Crnoj Gori vode brigu o zakonitosti zaključenja ugovora o otuđenju kada su u pitanju strana lica.

Koji su najveći izazovi sa kojima se suočava Uprava za nekretnine?

Najveći izazovi sa kojima se suočava Uprava za nekretnine je sveopšte poznato stanje da građani nisu vodili brigu o nepokretnostima 90-tih godina, kada je vršeno izlaganje podataka na javni uvid.

Uprava je izvršila sveobuhvatnu i detaljnu analizu postojećih podataka u zavisnosti od vremena nastanka i primenjenih metoda snimanja detalja, analizu usaglašenosti zvaničnih podataka sa stvarnim stanjem na terenu, izvršila identifikaciju uzoraka neusaglašenosti stvarnog stanja i zvaničnih podataka, definisanje rešenja za dobijanje tačnih i ažurnih geodetskih podloga, kao i primenjivost drugih metoda za poboljšavanje kvaliteta postojećih katastarskih podataka.

Poboljšanje kvaliteta podataka u postojećoj evidenciji je jedan od najvećih izazova koji su pred Upravom u predstojećem periodu. U Upravi su već započete aktivnosti na analizi i kontroli podataka u katastarskim evidencijama. I započeo je projekat usklađivanja podataka kako bi podaci bili tačni i pouzdani.

Svesni teško nasleđenog stanja u podacima katastra nepokretnosti, suočeni sa činjenicom da je potražnja za nekretninama visoka, uz dobru organizaciju, jasno zadate ciljeve, ovaj organ sa svojim kapacitetima realizovaće projekat usklađivanja podataka. Projekat je od velike važnosti za našu državu i do ulaska u EU svi podaci katastra moraju biti pouzdani. Time će ustavno pravo svojine biti zagarantovano.

(FOTO: Shutterstock)

Kako ste ranije rekli, počela je digitalizacija rada u katastrima. U kojoj je fazi taj proces i kada očekujete da će biti završen?

Cilj Uprave za nekretnine je da se postupak upisa u katastarske evidencije učini efikasnijim i jednostavnijim. Uprava sprovodi aktivnosti na digitalizaciji katastarskog sistema. Realizuju se kroz projekte premera i izrade katastra nepokretnosti za nepremerena područja Crne Gore. Pojednostavljenje radnih procedura bi doprinelo efikasnijem rešavanju zahteva, povećanju pravne sigurnosti, i kreiranju povoljnijeg poslovnog ambijenta pružanjem kvalitetnih usluga. Procedurama bi se definisao prijem elektronskih zahteva i izdavanje elektronskih dokumenata geodetskim organizacijama, notarima i izvršiteljima. Akcenat treba da se stavi na mogućnost elektronske razmene podataka i dokumentacije između Uprave za nekretnine i drugih državnih organa, organa lokalne samouprave, kao i geodetskih organizacija. Završetkom ovih projekata biće uspostavljena digitalna evidencija katastra nepokretnosti na celoj teritoriji države.

Da li će to doprineti legalizaciji objekata? Imate li podatak koliko je trenutno nelegalnih objekata u Crnoj Gori?

U postupku legalizacije bespravnih objekata Uprava za nekretnine ima veliko iskustvo iz 2018. godine kada je Zakon stupio na snagu. Kada je u pitanju trenutni broj nelegalnih objekata, moramo naglasiti da je upis u katastar nepokretnosti zavisio od pokretanja postupka upisa od strane imaoca prava na objektu koji nije izgrađen u skladu sa zakonom. Svesni smo činjenice da veliki broj objekata nije upisan u katastar neporketnosti jer stranke nisu podnosile zahtev za promenu u katastru nepokretnosti.

Uprava na ovim poslovima nije mogla postupati po službenoj dužnosti jer deo potrebne dokumentacije je geodetski elaborat izvedenog stanja izgrađenog objekta od strane licencirane geodetske organizacije i izjave imaoca prava na objektu koji nije izgrađen u skladu sa zakonom sačinjenom kod notara.

Ukupan broj nelegalnih objekata utvrdiće se nakon orto foto snimka koji realizuje nadležno Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine Crne Gore. Ovaj organ je spreman i za nove izazove, a svesni smo da će obim poslova u ovom organu biti povećan.

Šta radite da biste ubrzali postupke u vezi sa prenosom vlasništva nad nekretninama?

Analizom postojećeg stanja uvidelo se da su dosadašnji radni procesi koji su definisani zakonima i podzakonskim aktima prouzrokovali značajan broj nerešenih predmeta. Uprava za nekretnine je započela procedure izmena i dopuna dosadašnjih zakonskih rešenja. Time će upis ubiti ubrzan odnosno skraćeni postupci upisa. Raspolagaćemo sa dnevno ažurnim podacima. Naravno uz sva zakonska rešenja, potrebni su kadrovi pravne, geodetske i informatičke struke, uz administrativnu podršku zaposlenih. U narednom periodu pokušaćemo da stvorimo veći broj kadrova putem zapošljavanja. Postojeće ćemo obučavati kroz stručne radionice i seminare sa institucijama koje su usko povezane sa nadležnostima ovog organa.

(Izvor Biljana Matijašević, urednica Forbes Crna Gora, forbes.n1info.rs)