Ko je odgovoran za nedostatke u stanu? Stručnjaci savetuju - dobro pregledajte stan prilikom kupovine

(FOTO: Shutterstock)

• Pregled i vidljivi nedostaci
• Skriveni nedostaci
• Obaveštenje o nedostatku
• Prava kupca
• Nesavesni prodavac
• Ograničenje ili isklučenje odgovornosti prodavca za materijalne nedostatke

Kod svih ugovora o prodaji, pa i kod onih koji za predmet imaju nepokretnost, prodavac odgovara za materijalne nedostatke stvari koje je ona imala u času prelaza rizika na kupca, bez obzira da li mu je to bilo poznato, kao i one koje se pojave naknadno, ako su posledica uzroka koji je postojao pre prelaska rizika na kupca.

Da bi kupac mogao zahtevati i ostvariti zaštitu zbog materijalnih nedostataka stvari on mora preduzeti određene radnje koje podrazumevaju pregled stvari i obaveštavanje prodavca o nedostacima.

Po pravilu, kupci stanova zbog značaja i vrednosti tog pravnog posla, predhodno ili prilikom primopredaje nepokretnosti dobro provere da li postoje neki nedostatak ili oštećenje u stanu.

Međutim, neke nedostatke nije moguće uopčiti uobičajenim pregledom, a dešava se i da određenu manu prodavac uspe svesno da prikrije.

Zbog toga je važno da kupac bude upoznat sa zakonskim rokovima u kojima je neophodno da obavesti prodavca o uočenim nedostacima, kao i koje zakonske opcije mu stoje na raspolaganju u tom slučaju.

Pregled i vidljivi nedostaci

Zakon o obligacionim odnosima pravi razliku između vidljivih i skrivenih nedostataka, odnosno onih koji se mogu i onih koji se ne mogu uočiti uobičanjenim pregledom stvari.

Svakako, kupac je obavezan da prilikom primopredaje stana izvrši pregled stana na uobičajen način i o eventualno uočenom nedostatku (npr. oštećenje na pločicama, parketu) odmah obavesti prodavca ukoliko je pregled izvršen u prisustvu obe ugovorne strane, odnosno u roku od 8 dana ako prodavac nije bio prisutan. U suprotnom, gubi prava po tom osnovu.

Zbog navedenog je bitno da kupac ima dovoljno vremena da detaljno pregleda stan prilikom primopredaje i da zahteva da se u Zapisnik o primopredaji unesu svi uočeni nedostaci.

Bitno je napomenuti i da se neznatni materijalni nedostaci se ne uzimaju u obzir i za takve nedostatke prodavac ne odgovara.

Skriveni nedostaci

Ukoliko kupac naknadno utvrdi postojanje nekog nedostatka koji se nije mogao uočiti prilikom uobičajenog pregleda stana, u obavezi je da, pod pretnjom gubitka prava, o tome obavesti prodavca u roku od 8 dana računajući od dana kada je nadostatak otkrio. Pri tom, prodavac ne odgovara za nedostatke koji se pokažu pošto protekne 6 meseci od predaje stvari, izuzev kad je ugovorom određen duži rok.

Obaveštenje o nedostatku

Nezavisno od toga da li je reč o vidljivom ili skrivenom nedostatku, kupac je dužan da prodavca u zakonskom roku obavesti o nedostatku na taj način što će bliže opisati nedostatak i pozvati prodavca da pregleda stvar.

To znači da obaveštenje mora biti blagovremeno i konkretno u smislu jasnog navođenja koji i kakav nedostatak je u pitanju.

Zakon ne isključuje mogućnost da prigovor o materijalnom nedostatku, pored pisanog, bude upućen i usmenim putem, ali je važno napomeniti da će u eventualnom sporu teret dokazivanja o urednom i blagovremenom obaveštavanju prodavca, biti na kupcu.

Kako bi se izbegla nemogućnost ili poteškoće u dokazivanje da je i kada prodavac obavešten o nedostatku, apsolutna preporuka je da se prodavcu uputi pismeno obaveštenja sa obezbeđivanjem dokaza o slanju, odnosno uručenju takvog obaveštenja.

Prava kupca

U pogledu prava kupac koji je blagovremeno i uredno obavestio prodavca o postojanju nedostatka zakon predviđa da kupac može zahtevati da prodavac ukloni nedostatak, a pod određenim uslovima može zahtevati i sniženje cene ili izjaviti da raskida ugovor, pri čemu u svim slučajevima ima pravo na naknadu štete.

Nesavesni prodavac

Izuzetno, ukoliko je prodavac znao za materijalni nedostatak ili mu isti nije mogao ostati nepoznat, kupac ne gubi pravo po tom osnovu i kad nije izvršio svoju obavezu da stvar pregleda bez odlaganja ili je propustio da u zakonskom roku obavesti prodavca o nedostatku ili je proteklo više od 6 meseci od predaje stvari.

Ograničenje ili isklučenje odgovornosti prodavca za materijalne nedostatke

Odgovornost prodavca za materijelne nedostatke je dispozitivne prirode što znači da ugovorne strane kod ugovora o kupopradaji nepokretnosti tu odgovornost prodavca mogu ograničiti ili potpuno isključiti.

Stoga je za kupce stana bitno da prilikom zaključenja ugovora budu dobro informisani, da ne pristaju na ugovorne odredbe kojima se isključuju odgovornost prodavca za materijalne nedostatke i da nepokretnost ne primaju "u viđenom stanju", jer time gube prava po osnovu odgovornosti prodavca za materijalne nedostatke.