Promene za korisnike stambenih kredita od 1. januara: kako će se kretati iznos rata?

(FOTO: Shuttertock)

Više od godinu dana korisnici stambenih kredita u Srbiji bili su mirni. Nisu morali da brinu o visini rate jer je kamatna stopa odredbama Narodne banke Srbije (NBS) od oktobra 2023. bila ograničena na maksimalnih 4,08 odsto. Međutim, ova mera NBS prestaje da važi 1. januara, a tada na snagu stupaju nova zakonska rešenja koja donose i veće rate.

Konsultant i bivši generalni sekretar Udruženja banaka Srbije Vladimir Vasić kaže za Bloomberg Adriju da će, ako se usvoje predloženi zakoni NBS, od januara korisnicima stambenih kredita u Srbiji rate ipak porasti.

"Svakako je kamatna stopa od pet odsto, predložena zakonom, veća od sadašnjih 4,08 odsto. Koliko će porasti, zavisi od više faktora, od toga koliki je kredit i kada ste ga uzeli. To je bitno zbog načina obračuna kamate jer korisnici prvo plaćaju kamatu pa tek onda glavnicu. Tako će ova promena stope na one koji su davno uzeli kredit manje uticati, dok će građani koji su nedavno podigli stambeni kredit ove promene mnogo više osetiti", ističe Vasić.

Inače, u skupštinskoj proceduri nalazi se set zakona iz domena NBS, a među njima i predlog Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga, koji bi trebalo da budu usvojeni do kraja decembra. U delu ovog zakona navedena je prelazna odredba u trajanju od godinu dana, odnosno od 1. januara 2025. do 31. decembra, po kojoj je kamatna stopa stambenih kredita ograničena na maksimalnih pet odsto.

Ona se primenjuje kod svih ugovora s promenljivom stopom, što obuhvata i kredite koji su zaključeni pre donošenja ovog zakona, kao i one koji se sklope kasnije.
Vasić ističe da je ovo svakako povoljnije po građane nego da se od 2025. primenjuje tržišna kamatna stopa jer je šestomesečni euribor, od koga najviše zavise kamatne stope kredita indeksiranih u evrima, sada na nivou od oko 2,6 odsto. Kada se tome, kako ističe, doda marža banke od tri odsto, to je ukupno 5,6 odsto. "Bilo bi idealno da kamatna stopa i od januara 2025. ostane na sadašnjih 4,08 odsto."

"Potreban protivteg bankarskom sektoru"

Prema njegovim rečima, veliki broj ljudi u Srbiji koristi stambene kredite, i to s promenljivom kamatnom stopom, kod koje najvažniju ulogu igra upravo iznos euribora. "Oko 165.000 ljudi ima stambeni kredit u Srbiji, a više od 95 odsto ta vrsta pozajmice indeksirana je u evrima, i to s varijabilnom kamatnom stopom."

Vasić naglašava da je ovakav način, da se administrativnim merama donekle utiče na tržište, razumljiv kada dolazi do drastičnijih skokova kamatnih stopa i brzog prenošenja tog uticaja na budžete korisnika bankarskih proizvoda.

(FOTO: Shutterstock)

"Ipak, dugoročno mora da se nađe neki protivteg bankarskom sektoru jer je on dominantan na našem tržištu. Više od 95 odsto novca koji se pojavljuje bilo gde u Srbiji skoncentrisano je u bankama. Potrebni su novi izvori finansiranja. Ovde sedam-osam banaka zauzima 95 odsto tržišta. Tako je neophodno i na strani ponude i tražnje stvoriti nove izvore."

Odredba o kamati od pet odsto prelazna

Posle usvajanja zakona, kamatne stope stambenih kredita biće veće za skoro jedan procentni poen. To posledično dovodi i do rasta mesečnih rata kredita dužnika. Prema računici analitičara Bloomberg Adrije, za one koji su nedavno uzeli stambeni kredit vredan 80.000 evra, mesečna rata uz sadašnju kamatu od 4,08 odsto iznosi oko 488 evra.

Kada se za manje od mesec dana primene nove zakonske odredbe, rata ovog kredita biće veća za oko 40 evra i iznosiće oko 528 evra.

Promena rate kod stambenog kredita od 80.000 evra

Ipak, kada ne bi došlo do usvajanja i primene novog zakona, rate bi bile još veće. Naime, kako su izračunali analitičari Bloomberg Adrije, mesečna rata popela bi se na oko 559 evra jer je trenutna tržišna kamatna stopa još veća i iznosi oko 5,7 odsto.

Kod bankarskih pozajmica s većim iznosom razlika u visini rata bila bi još veća. Tako bi, na primer, korisniku stambenog kredita od 120.000 evra sadašnja mesečna rata od 732 evra od januara 2025. otišla na 792 evra, što je za oko 60 evra više. Ipak, ako bi se pratili tržišni uslovi, rata ovolike pozajmice iznosila bi čak 839 evra i bila bi veća za oko 107 evra.

Promena rate kod stambenog kredita od 120.000 evra

 Inače, predlogom Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga predviđeno je da se primenjuje druga odredba po kojoj se maksimalna promenljiva kamatna stopa kod stambenih kredita definiše kao prosečna ponderisana stopa na postojeće stambene kredite s varijabilnom stopom koja se uvećava za jednu četvrtinu.

Međutim, primena takve odredbe biće pomerena za tri godine i stupiće na snagu tek od 1. januara 2028. godine. Do tada, kako predlaže zakon, maksimalna kamata kod stambenih kredita s promenljivom stopom odgovaraće prosečnoj ponderisanoj stopi uvećanoj za jednu petinu. Ovakva računica na kamatne stope primenjivaće se nakon prelazne odredbe, odnosno od 1. januara 2026. do 31. decembra 2027. godine.

Prema poslednjem Izveštaju o inflaciji NBS, obim novoodobrenih kredita stanovništvu u trećem tromesečju 2024. iznosio je 196,5 milijardi dinara i bio je za 48,6 odsto viši nego u istom periodu 2023. godine. Tome su doprineli, kako se navodi, pre svega, gotovinski krediti, na koje se odnosilo 70 odsto novih kredita stanovništvu. "Sledeći po zastupljenosti bili su stambeni krediti, koji su činili 16 odsto novih kredita stanovništvu i čiji je obim povećan za 48 odsto međugodišnje.”

Raste dug za stambene kredit

Kada se radi samo o stambenim kreditima, dug građana bankama po tom osnovu iznosi 688,4 milijardi dinara, odnosno oko 5,8 milijardi evra, navodi se u Kreditnom izveštaju za oktobar Udruženja banaka Srbije. Iznos stambenih kredita je u odnosu na oktobar 2023. u blagom porastu, osim za prva dva meseca ove godine, kada je došlo do blagog pada.

Kretanje duga građana po osnovu stambenih kredita

NBS je u Izveštaju o inflaciji istakla da je kamatna stopa na kredite stanovništvu u evro znaku ostala nepromenjena, na nivou od 6,1 odsto u septembru, u skladu s nepromenjenom kamatnom stopom na stambene kredite (5,1 odsto). Ova stopa ograničena je usled primene odluke NBS o privremenom ograničenju kamatnih stopa za stambene kredite koja važi do kraja 2024.

"Tražnja za stambenim kreditima raste već treće tromesečje zaredom, što se može dovesti u vezu s odlukom NBS o privremenom ograničavanju kamatnih stopa na stambene kredite, kao i započetim ublažavanjem monetarne politike ECB, ali i rastom zarada", zaključili su u NBS.

Kamatne stope u Srbiji

Generalna sekretarka Udruženja banaka Srbije Marina Papadakis istakla je nedavno za Bloomberg Adria TV da se Nacrtom zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga koji treba da uđe u skupštinsku proceduru ograničavaju visine kamatnih stopa za stanovništvo i preduzetnike ne samo u segmentu stambenih kredita već i drugih bankarskih proizvoda.

"Ovim zakonom se usklađujemo s evropskom Direktivom o potrošačkom kreditiranju. Ta direktiva predviđa mogućnost uvođenja i takvih mera, odnosno uvodi obavezu za države članice da preduzmu sve što je potrebno kako bi se ograničila kamatna stopa u smislu da banke ne naplaćuju prekomerno visoke kamatne stope. Predviđa mogućnost uvođenja i administrativnih ograničenja, ali ne uvodi i obavezu. Ta direktiva počinje da se primenjuje na području EU 2026. godine. Mi ćemo biti prvi. U međuvremenu, evropska bankarska institucija je dobila zadatak da u trogodišnjem periodu od 2026. godine analizira pune efekte ove mere."

(Izvor bloombergadria.com)