Povrat PDV-a za prvi stan: Dokumentacija, uslovi, procedura, pravilnik - Sve što treba da znate

(FOTO: Shutterstock/Povrat pdv-a kupcu nekretnina)

Za kupce prvog stana, pored osnovnih pitanja koja se tiču izbora nepokretnosti, lokacije i finansijskog momenta, posebno je značajno pitanje mogućnosti ostvarivanja prava na povrat, odnosno refundaciju PDV-a.

Kako PDV iznosi 10% od kupoprodajne cene stana, to je uvek značajan iznos, te je bitno unapred biti informisan u kojim slučajevima, pod kojim uslovima i na koji način se može ostvariti pravo na povrat PDV-a.

Pravo na povrat PDV-a može ostvariti samo onaj kupac koji kupuje svoju prvu nepokretnost i to direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a.

Investitori prilikom prodaje stanova iznos PDV-a, koji su dužni da plate državi, uračunavaju u ukupnu kupoprodajnu cenu i na taj način poreski teret prevaljuju na kupca.

Kupac kojem je to prvi stan može ostvariti povrat PDV-a plaćenog kroz kupoprodajnu cenu i to za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40m2, a za svakog člana njegovog porodičnog domaćinstva do 15m2.

Upravo ovaj podatak za mnoge građane koji kupuju svoj prvi stan predstavlja odlučnu činjenicu zbog koje se opredeljuju da stan kupe u „novogradnji“. Takođe, oni kupci koji kupuju prvi stan iz sredstava stambenog kredita koji se odobrava na ukupnu kupoprodajnu cenu najčešće biraju „novogradnju“ računajući da novac koji će im se vrati na ime plaćenog PDV-a mogu potom uložiti u opremanje stana.

Najčešća dilema koju kupci imaju jeste da li povrat PDV-a mogu ostvariti i u slučaju kada prvi stan kupuju u „starogradnji“, te je bitno razjasniti da u tim slučajevima ne postoji obaveza plaćanja PDV-a, pa ni mogućnost povraćaja istog. Kod kupoprodaje stana koji je već bio u prometu postoji obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava koji iznosi 2,5% od vrednosti stana, s tim što je za kupca prvog stana predviđena zakonska mogućnost oslobođenja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava uz ispunjenost određenih uslova.

Uslovi za povrat pdv-a kupcu prvog stana

Uslovi pod kojima kupac prvog stana može ostvariti refundaciju PDV-a propisani su članom 56a Zakona o porezu na dodatu vrednost.

Tako, pravo na refundaciju PDV-a ima punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije u momentu zaključenja ugovora o kupoprodaji stana, pod uslovima:

- da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike;

- da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu uplatom na tekući račun prodavca;

- da nije u pitanju kupac na osnovu čije kupovine prvog stana je već ostvareno pravo na povraćaj PDV-a ili poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.

Dakle, ovo pravo je rezervisano samo za kupovinu prvog stana i može se ostvariti samo jednom u životu.

Ko se smatra članom porodičnog domaćinstva i koje uslove treba da ispuni za povrat PDV-a kupcu prvog stana?

Članom porodičnog domaćinstva kupca prvog stana smatraju se lica koja sa njim žive na istoj adresi u zajednica života, privređivanja i trošenja.

Po zakonu, u krug tih lica spadaju: kupčev supružnik, njegova deca i usvojenici, deca i usvojenici kupčevog supružnika, kupčevi roditelji i usvojitelji, roditelji i usvojitelji kupčevog supružnika.

Brat i sestra se, dakle, ne smatraju članom porodičnog domaćinstva kupca prvog stana po osnovu kojih on može ostvariti pravo na povrat PDV-a, čak i ukoliko žive sa njim.

Važno je napomenuti da se pravo na refundaciju PDV-a može priznati samo za člana porodičnog domaćinstva koji je u momentu zaključenja kupoprodajnog ugovora imao prijavljeno prebivalište na istoj adresi kao i kupac prvog stana.

Uslov je i da član porodičnog domaćinstva nije imao u svojini, zajedničkoj svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije od 1. jula 2006. godine.

Kome se podnosi zahtev za povrat PDV-a i koja se dokumenta podnose uz zahtev?

Kupac prvog stana zahtev za povrat PDV-a podnosi na propisanom obrascu RFN koji se može preuzeti na sajtu Poreske uprave. Zahtev se podnosi nadležnom poreskom organu – filijali Poreske uprave na čijoj teritoriji se nalazi sedište prodavca stana, nezavisno od toga gde se nepokretnost nalazi. Uz zahtev se podnosi obimna dokumentacija koja najčešće podrazumeva sledeća dokumenta:

• Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV-a (obrazac RFN);
• Izjava kupca da kupuje prvi stan (Obrazac IKPS-PDV). Ova izjava mora biti overena kod notara uz napomenu se se u ovom slučaju izjava daje na obrascu IKPS-PDV, a ne na obrascu IKPS-PPAP koja se koristi u postupku oslobođenja od plaćanja poreza ne prenos apsolutnih prava, te treba obratiti pažnju na oznaku obrasca. I ovaj obrazac se može preuzeti na sajtu Poreske uprave.
• Ugovor o kupoprodaji stana u originalu ili overenoj kopiji;
• Konačni račun prodavca u kojem je iskazan PDV u originalu;
• Potvrda prodavca da je kupoprodajna cena sa PDV-om u celini isplaćena;
• Dokaz da je ugovorena cena sa PDV-om isplaćena na račun prodavca (potvrda banke ili pečatiran izvod iz banke);
• Očitana lična karta kupca;
• Original izvoda iz matične knjige rođenih za kupca:
• Original Uverenja o državljanstvu za kupca;
• Fotokopija kartice bankovnog računa kupca;
• Uverenje o prebivalištu kupca počev od 01. jula 2006 pa do dana podnošenja zahteva. Za Beograd - u momentu sastavljanja ovog teksta ovo uverenje se izdaje u zgradi SIV 3 na Novom Beogradu zbog rekonstrukcije objekta u Ljermontovoj, inače se izdaje u Upravi za upravne poslove Ministarstva unutrašnjih poslova u Ljermontovoj br. 12a;
• Uverenje da kupac nije obveznik poreza na imovinu počev od 01. jula 2006. godine pa do dana podnošenja zahteva iz Uprave prihoda svih opština na kojima je kupac imao prebivalište od 01. jula 2006. godine;
• Fotokopija građevinske ili upotrebne dozvole, a ako u konkretnom slučaju postoji više investitora potrebno je priložiti i ugovor o zajedničkoj izgradnji zaključen između njih.

Napominjemo da pored navedenog, poreski organ može zatražiti i dodatnu dokumentaciju.

Iz spiska dokumentacije se vidi da je situacija komplikovanija ukoliko je kupac imao prebivalište na teritoriji različitih opština u periodu 01. jula 2006. godine do dana podnošenja zahteva, jer je u tom slučaju neophodno pribaviti uverenja da nije obveznik poreza na imovinu iz Uprave prihoda svih opština na kojima je imao prebivalište, što zahteva dodatno vreme i trud.

Koja dokumentacija je potrebna za članove porodičnog domaćinstva kupca prvog stana?

Ukoliko kupac prvog stana želi da ostvari pravo na refundaciju PDV-a i po osnovu jednog ili više članova svog porodičnog domaćinstva, potrebno je da u zahtev priloži i sledeću dokumentaciju koja se odnosi na člana porodičnog domaćinstva:

• izvod iz matične knjige venčanih (za supružnika);
• izvod iz matične knjige rođenih (za decu);
• Uverenje o državljanstvu;
• očitana lična karta;
• Uverenje o prebivalištu;
• Uverenje da član nije obveznik poreza na imovinu počev od 01. jula 2006. godine pa do dana podnošenja zahteva iz svih opština na kojima je imao prebivalište;

Koji su rokovi za podnošenje zahteva za povrat PDV-a i za odlučivanje o istom?

Zakon ne propisuje rok za podnošenje zahteva za povrat PDV-a, ali je važno napomenuti da pravo na povrat PDV-a zastareva u roku od 5 godina.

U praksi se zahtev za povrat PDV-a podnosi u kraćem roku od zaključenja ugovora o kupoprodaji stana, nakon što se prikupi sva dokumentacija koju je neophodno priložiti uz zahtev, jer je kupcu u interesu da što pre ostvari to pravo.

Nadležni poreski organ u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva treba da odluči o osnovanosti zahteva donošenjem rešenja. Ukoliko utvrdi da su ispunjeni svi propisani uslovi, refundacija PDV-a se vrši u roku od 15 dana od dana donošenja rešenja.

Ipak, za donošenje rešenja se često čeka duže zbog preopterećenosti pojedinih poreskih uprava. Svakako, postoje pravna sredstva i mehanizmi kojima se može uticati na poresku upravu da postupa u zakonskim rokovima.

160314650

U kom iznosu se može ostvariti povrat pdv-a kod kupovine prvog stana?

Iznos PDV-a koji se može refundirati zavisi od kvadrature stana i broja članova porodičnog domaćinstva kupca prvog stana.
Kupac prvog stana ima pravo na refundaciju za površinu stana do 40m2, a za svakog člana porodičnog domaćinstva za po 15m2.

Ukoliko, na primer, kupac prvog stana kupuje stan od 80m2, a pravo na refundaciju ostvaruje po osnovu još dva člana porodičnog domaćinstva, u tom slučaju će PDV da mu se refundira za površinu od 70m2 (40m2 za kupca prvog stana + 2 puta po 15m2 za oba člana porodičnog domaćinstva = 70m2).

Ako dalje uzmemo da je, recimo, cena kvadrata 2.000 evra, ukupan iznos PDV-a koji će kupcu da se refundira iznosi 14.000,00 evra (10% od plaćene cene za kvadraturu za koju se ostvaruje povrat).

Iz navedenog primera je jasno da je uvek u pitanju značajan iznos, te je važno biti unapred upoznat kako bi se pravo na povrat PDV-a ostvarilo u maksimalnom obimu i pribavila sva neophodna dokumentacija za donošenje pozitivne odluke o zahtevu za povrat.

Važne napomene za ostvarivanje prava na povrat PDV-a u maksimalnom iznosu

Ukoliko kupac prvog stana planira da ostvari povrat PDV-a i na osnovu članova svog porodičnog domaćinstva, važno je da ima u vidu da to pravo može ostavriti samo za člana koji je u momentu zaključenja ugovora o kupoprodaji kojim kupuje prvi stan imao prijavljeno prebivalište na istoj adresi kao i on (adresa iz lične karte).

Zbog navedenog neophodno je da se pre overe ugovora o kupoprodaji izvršiti prijavu prebivališta članova porodičnog domaćinstva na istoj adresi na kojoj je prijavljen kupac prvog stana, ukoliko su iz bilo kog razloga prijavljeni na drugoj adresi.