Maloletnik kao ugovorna strana u ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti

(FOTO: Shutterstock)

Za zaključenje punovažnog ugovora potrebno je da ugovarači imaju poslovnu sposobnost koja se traži za zaključenje konkretnog ugovora.

U pogledu poslovne sposobnosti deteta, Porodični zakon pravi razliku između mlađih i starijih maloletnika.

Tako, mlađi maloletnik, odnosno dete koje nije navršilo 14. godinu života, može preduzimati pravne poslove kojima pribavlja isključivo prava, pravne poslove kojima ne stiče ni prava ni obaveze i pravne poslove malog značaja.

Stariji maloletnik, odnosno dete koje je navršilo 14. godinu života može, pored pravnih poslova koje može preduzimati mlađi maloletnik, preduzimati i sve ostale pravne poslove uz prethodnu ili naknadnu saglasnost roditelja, odnosno saglasnost organa starateljstva za određene pravne poslove.

Naime, Porodični zakon predviđa da je roditeljima neophodna predhodna ili naknadna saglasnost organa starateljstva (Centra za socijalni rad) za raspolaganje nepokretnom imovinom maloletnog deteta, kao i za raspolaganje pokretnom imovinom maloletnog deteta velike vrednosti.
To je, recimo, situacija u kojoj roditelji starijeg maloletnika žele da novčanim sredstvima koje je dete nasledilo npr. nakon smrti bake ili deke, kupe detetu stan. Kako se radi o raspolaganju detetovom pokretnom imovinom velike vrednosti (novčanim sredstvima), za zaključenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti potrebna je saglasnost Centra za socijalni rad.

Navedeni slučaj treba razlikovati od situacije u kojoj roditelji kupuju stan detetu sopstvenim novcem. Tada se zaključuje ugovor u korist trećeg, odnosno deteta, pri čemu roditelj ili roditelji isplaćuju kupoprodajnu cenu iz sopstvenih sredstva. Kako se ne radi o raspolaganju imovinom deteta, nije potrebna saglasnost Centra za socijalni rad za zaključenje takvog ugovora.

Takođe, za prodaju stana u vlasništvu deteta, potrebno je da roditelji pribave saglasnost Centra za socijalni rad. U praksi su zaista retke i izuzetne situaciju u kojima bi organ starateljstva dao takvu saglasnost (npr. novac od kupoprodaje je neophodan za lečenje deteta).

Nasuprot imovini koju dete nije steklom radom i kojom upravljaju i raspolažu roditelji kao njegovi zakonski zastupnici, dete koje je navršilo 15. godinu života može preduzimati pravne poslove kojima upravlja i raspolaže svojom zaradom ili imovinom koju je steklo sopstvenim radom.

Maloletnik kao kupac prvog stana

Ukoliko je maloletnik kupac prvog stana, važno je napomenuti da on ne može ostvariti pravo na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava, odnosno pravo na refundaciju (povrat) PDV-a kao kupac prvog stana. Ta prava su rezervisana samo za punoletne građane koji kupuju prvi stan.