Rast cene usporava, periferija sve traženija: Šta čeka tržište nekretnina u Beogradu?

(FOTO: MONDO/Uroš Arsić; Shutterstock)

- U Beogradu tražnja se pomera ka periferiji

- Novogradnja, prema preliminarnim podacima RGZ, beleži pad od 13 odsto u prvoj polovini godine

- Stanovi se sve više kupuju putem kredita, očekuje se usporavanje cena kvadrata

Tržište stanova u Beogradu, koje se već izvesno vreme koleba između visokih cena, velike potražnje i nepovoljnih uslova za kupovinu, počinje polako da reaguje pod pritiskom smanjene prodaje.

U Beogradu, kako kaže Ivana Štrbac, šefica Odeljenja za procenu nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda, tražnja se iz centra pomera kao periferiji. Na to pre svega utiču povoljnije cene, potreba za mirnijim okruženjem, ali i EXPO 2027.

Pada prodaja u letnim opštinama Vračar i Stari grad

"U centralnim gradskim opštinama – Stari grad, Vračar i Novi Beograd, u prvih šest meseci ove godine prema preliminarnim podacima, zabeležen je i pad broja prodatih stanova i ukupna prometovana vrednost. S druge strane, u istom periodu, obodne gradske opštine – Surčin, Zemun i Čukarica, koje imaju povoljnije cene, beleže rast u prodaji za 10 odsto i sasvim sigurno će tražnja tu nastaviti da raste".

Prema njenim rečima, obodne opštine su povukle rast prodaje u celom Beogradu, zbog čega se može reći da je tražnja za stanovima u Beogradu u blagom oporavku, posmatrajući svih 18 gradskih opština.

Nove stanove niko neće - pad prodaje od 13 odsto

I to nije jedini trend u prestonici. Prema prvim, preliminarnim podacima za prvo polugodište ove godine, interesovanje za starogradnju raste, kao i cene, dok za novogradnju zainteresovanost pada.

"Od svih kupljenih stanova u Beogradu, 60 odsto čine stanovi u starogradnji, dok je 40 odsto kupljeno od investitora, tako da starogradnja beleži rast prodaje od sedam odsto u odnosu na prošlu godinu, dok novogradnja beleži pad od 13 odsto. Najveći broj transkacija kada je o starogradnji reč zabeležen je na Novom Beogradu, Voždovcu i Zvezdari, dok je najveći broj stanova u novogradnji kupljen na Zvezdari, Savskom vencu i Zemunu“, ističe sagovornica i dodaje:

"Cene stanogradnje su za šest meseci od počeka godine do jula porasle oko 3,6 odsto. Ipak, što se tiče generalno cena stanova u Beogradu, one sporije rastu, što je donekle i očekivano, imajući u vidu visoko nivo koje su dostigle u prethodnom periodu. Ni u narednom kvartalu ne očekujem da će doći do rasta cena već do usporavanja“, kaže Štrbac i objašnjava da pogled u retrovizor na tromesečni indeks cena pokazuje da je novogradnja je u odnosu na prethodno tromesečje porasla 0,82 odsto, a starogradnja 0,94 odsto.

A ko će da upali svetlo?

Međutim, uprkos sporijem rastu cena novogradnje, ali i padu prodaje u Beogradu od čak 13 odsto, investitori ne usporavaju rad mešalica na gradilištima. Kao što je Bloomberg Adria pisala, čak ni 10.000 praznih stanova i više od 100.000 privremeno nastanjenih u Beogradu ne zaustavlja gradnju.

Gradnja, naročito luksuznih nekretnina, poslednjih godina privukla je i sportiste da novac, za koji su prolivali znoj na terenima, ulože u cigle. Lista imena fudbalera i košarkaša koji su loptu zamenili gradilištem iz godine u godinu sve je duža. 

Glavni igrači na beogradskom tržištu masovnije stanogradnje, i to one luksuzne, jesu izraelske, češke i srpske firme. Kako je ranije pisala Bloomberg Adria, u prestonici je trenutno aktivno devet velikih gradilišta, i to pretežno u centralnim gradskim opštinama - Stari grad, Dorćol, Novi Beograd i Vračar.

Tražnju pospešuju Rusi, Kinezi i dijaspora

Infuziju tražnji daju Rusi, koji su u prva dva kvartala kupili stanove u vrednosti od 85 miliona evra, Kinezi, kao i ljudi iz kao ljudi iz Srbije koji žive i rade u Austriji u Austriji, Nemačkoj i SAD.

"Rusi najviše kupuju stanove u Beogradu, Novom Sadu i Subotici", rekla je nedavno Štrbac.

Ljubav prema novim ciglama gaji i srpska dijaspora. U Beogradu kupuju jer žele da investiraju, a u manjim mestima se upisuju u katastar zbog emotivne veze sa zavičajem.

Miloš Mitić, direktor agencije za prodaju i izdavanje stanova City expert, u avgustu je za Bloomberg Adriju rekao da je učešće dijaspore u tržištu nekretnina u Beogradu od 10 do 15 odsto, a u manjim mestima od 30 do 40 odsto.

"Recimo, u Leskovcu u novom stambeno-poslovnom kompleksu Sajam residence, koji se gradi u centru grada, polovina stanova prodata je Srbima koji rade u inostranstvu”, rekao je Miloš Mitić.

Pad građevinskih dozvola

No, teško da će građevinska industrija nastaviti trku sprintom. Avgustovska statistika ne deluje optimistično budući da je izdao čak 10,4 odsto manje građevinskih dozvola u odnosu na isti period prethodne godine.

Još jedna novina ove godine u odnosu na prethodne jeste i da je stambena izgradnja u minusu, ali je zato kancelarijski prostor izgurao u plus. Zašto je došlo do ovog obrta, objasnila je analitičarka Bloomberg Adrije Marina Petrov Savić. 

Oseka u Beogradu, ali plima u Srbiji

Indeks cene nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda pokazao je da cene kvadrata nastavljaju da rastu po stopi od skoro pet odsto, ali i da Beograd više ne prednjači u tom rastu.

Kada je reč o cenama stanova, najsnažniji rast zabeležen je u južnoj i istočnoj Srbiji i iznosio je 7,40 odsto. Šumadija i zapadna Srbija imale su rast od 5,05 odsto, Vojvodini 4,49 odsto, i Beogradu 3,98 odsto.

Cenu kvadrata zidaju Bor i Niš

Tržište nekretnina u Boru potpuno je promenio kineski Zijin, kao i činjenica da u tom gradu ništa nije zidano 30 godina. Kupci - i to kreditni - upravo su novozaposleni radnici u borskom rudniku, a cena kvadrata u poslednje tri godine je duplirana.

Ivana Štrbac je nedavno za Bloomberg Adriju rekla da je, prema preliminarnoj proceni, u Boru investirano oko šest miliona evra u prvoj polovini 2024, što je za oko 118 odsto više nego u prvom polugodištu prethodne godine. Broj prodatih kuća je utrostručen, a vrednost je pet puta povećana.

Inače, cene stanova u Boru se kreću između 800 i 1.200 evra po kvadratnom metru.

Broj prodaja novosagrađenih stanova u Nišu porastao je za oko 60 odsto u prvoj polovini godine u odnosu na isti period prošle godine. Prema preliminarnoj proceni RGZ-a, vrednost prodatih stanova je oko 60 miliona evra u prvoj polovini godine, što je međugodišnji rast od oko 40 odsto.

Cene stanova u Nišu se, inače, kreću od 800 do 1.300 evra.

NBS će zadati konačni udarac rastu kvadrata

Čim su monetarne vlasti Evropske centralne banke počele da popuštaju i snižavaju kamatne stope, u Srbiji je počela da raste potražnja za stambenim kreditima. Prema izveštaju RGZ iz drugog kvartala ove godine, 10 odsto svih prometovanih nepokretnosti finansirano je putem kredita, što predstavlja povećanje od tri procentna poena u odnosu na prethodnu godinu.

Ko se i dalje premišlja da li da kaže konačno "da" decenijskom zaduživanju kod banke, savetujemo da pročita kako će odluke ECButicati na rate stambenih kredita građana Srbije.

Povećanje broja odobrenih kredita komentarisala je za Bloomberg Adriju i Narodna banka Srbije.

"To se može dovesti u vezu sa Odlukom Narodne banke Srbije o privremenom ograničavanju kamatnih stopa na stambene kredite, odlukom ECB da započne sa ublažavanjem svoje monetarne politike, ali i rastom zarada. Nastavak rasta tražnje je očekivan i u trećem tromesečju 2024. godine. Od stupanja na snagu Odluke građanima je ukupno odobreno više od 10.000 stambenih kredita", navode u NBS.

Izvor: rs.bloombergadria.com