Nekretnine preskupe, potražnja ne jenjava: Kakve stanove kupci traže?

(FOTO: Shutterstock)

Potražnja za stanovima u Srbiji i dalje je u porastu. Najviše se kupuju stanovi u Beogradu,Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu, ali poslednjih godina sve veća potražnja i u manjim gradovima. Najveći problem za kupce je pronaći idealnu i povoljnu veličinu stana. Cene kvadrata su za sada u svojevrsnoj stagnaciji, ali i to bi uskoro moglo da se promeni.

Koja kvadratura je najtraženija među kupcima u Srbiji i hoće li veliki broj aplikacija za kredite za mlade promeniti stanje na tržištu nekretnina? O ovome su za Euronews Srbija govorili profesor ekonomskog fakulteta u Beogradu Veljko Mijušković i finansijski stručnjak i konsultant iz oblasti nekretnina Nikola Seneši.

Na pitanje ko u Beogradu kupuje stanove, jesu li to mahom Beograđani ili kupci iz unutrašnjosti odgovora da postoje tri vrste kupaca.

- Kada posmatrate prošlu godinu informacije o tome da potražnja raste, nije tačna. Znači broj transakcija ukupnom iznosu je smanjen. Volumen, odnosno obim transakcija je takođe negde smanjen. I tu negde, pogotovo u centralne beogradske opštine, imaju jednu vrstu stagnacije, imaju veliki broj praznih stanova. Postoje tri vrste kupaca od onih koji trenutno kupuju u Beogradu, kaže Seneši.

Objašnjavajući koji su to, kaže da su prvi kreditni kupci oni koji imaju velike plate i imaju mogućnost da dobiju nešto veće kredite, jer je cena kvadrata u Beogradu prilično visoka.

- Zatim to su ono što mi nazivamo često keš kupci, po mom razumevanju pogrešno. To su ljudi koji stanove dobijaju uglavnom kompenzacijom. Jer kod nas funkcioniše sistem da ljudi koji izvode radove dobiju umesto novca, dobiju stanove, što je jedna vrsta paradoksa i relativnog rizika za tržište. I treći kupci su kupci koji zaista kupuju stanove za gotovinu, kojima je to odgovaralo pre svega za vreme visoke inflacije, koja se opet vraća, nažalost. Odgovaralo im je kao nešto da im čuva vrednost. Da, to su beogradski kupci, ali to se sada, pogotovo sa kreditima za mlade, poprilično menja, navodi Seneši.

Profesor Mijušković dodaje da visoke cene kod rata koje imamo predstavljaju izazov i tešku dostižnost za nekog ko želi da pazari nekretninu.

- Sada ima tu dosta nekih indikatora koji govore da je situacija izazovna, da tako kažemo. Primera radi, polovinom prethodne godine, prosečna cena starogradnje stana u Beogradu je bila oko 2.100 i nešto evra, dok je, na primer, u Prokuplju 670 evra. Znači, zaista je izazov priuštiti sebi tu nekretninu, ali postoji čitav set faktora koji opredeljuju ove aktuelne cene. I uzimajući u obzir te faktore koji podrazumevaju, s jedne strane, lokaciju, jer atraktivnija lokacija sa boljom infrastrukturom diže cenu. Da li su to centralnogradske opštine, da li je to Beograd na vodi, zavisi, kaže on i dodaje:

- Druga komponenta je svakako znatno veća tražnja u odnosu na ponudu, očigledno u Beogradu. Tražnja koja podrazumeva ne samo tražnju kupaca, već i investitora da plasiraju svoje finansijska sredstva u Beogradu. Zatim imate kretanja na tržištu građevinske industrije, to je čitav jedan lanac snabdevanja koji podrazumeva da dolazi do porasta cene materijala, porasta cena radne snage, što se sve preliva na tako visoke cene koje su na kraju u finalu u prodaji. I konačno nekakvi makroekonomski pokazatelji. Vidimo da inflacija, koliko god je obuzdana u odnosu na prethodni period, i dalje predstavlja značajan izazov. S druge strane, makroekonomska stabilnost, mada se ona ne preliva odmah direktno i tako brzo kao na finansijskim tržištima itd.

Na pitanje kakva je potražnja za stanovima, Seneši odgovara da je i dalje potražnja za stanovima velika, ali u poređenju sa prethodnim periodima.

- Znači, vi imate sada dva perioda. Ako govorimo o periodu od prethodnih nekoliko meseci, on je izazvan, da kažem, netržišnim okolnostima, odnosno stvarima koje se dešavaju vezano za opštu društvenu situaciju, nadamo se da će se to u nekom momentu rešiti. Godina 2024. je godina gde je postojao, bez obzira kako se to prikazivalo, postojao jedan vrlo ozbiljan pad. Ne samo potražnje, nego čak i realnih cena, jer vi kada uzmete da ste imali godine sa inflacijama od osam i devet odsto, ne možete da ignorišete da to što je prosečna vrednost stana porasla pet odsto, kada je ona realno pala. Razlog za to su pre svega to što u Beogradu postoji nekoliko projekata koji imaju netržišni karakter, odnosno, gde se zida bez obzira na karakteristike na tržištu, to je pre svega Beograd na vodi, objašnjava Seneši i dodaje:

- I drugi razlog za to je jedno prošlogodišnje jako dejstvo investicionog lobija koji nisu hteli da prilagođavaju cene zaista potražnje. I vi kada govorite o tim visokim cenama, vi govorite o cenama na nekoliko lokacija u Beogradu. A ne govori to o cenama na onim obodnim delovima Beograda, koji sada dobijaju na značaju i pogotovo sa ovim kreditima za mlade, navodi Seneši.

(FOTO: Shutterstock)

Govoreći o cenama stanova na obodu Beograda, Seneši dodaje da se uglavnom kupuju stanovi kvadrature od 55 do 60 kvadrata sa dve spavaće sobe.

- Tu imate cenu koja je stanove koje se kreću od 1.650 do, recimo, 2.000 evra po kvadratu. I struktura im odgovara onome što se sada traži. To znači da taj stan od 100.000 ili 120.000 evra sve više možete kupiti i to u lepim naseljima. To nisu više, da kažem, ono što se nekada nazivalo, ja ne volim da kažem socijalnim, ali stanovima srednje klase. Ovo su lepe kuće u nizu, niske kvadrature, nema previše stanovništva na jednom mestu. Tako da da, mislim da će to i sa druge strane tako pristupačni stanovi uz neko adekvatno finansiranje će smanjiti cenu i u Beogradu, objašnjava Seneši.

Na pitanje zbog čega su atraktivniji stanovi koji imaju oko 50 kvadrata, Mijušković odgovara da se ta kvadraturu može kategorisati kao jedan svojevrsni kompromis između onoga što je funkcionalnost i onoga što je finansijski prihvatljivo.

- Primera radi za neki mladi bračni par i tako dalje koji bi uzimao te stanove. Ono što takođe možemo videti jeste da ljudi jednostavno nekada uzimaju te stanove kao vid plasiranja svojih sredstava, znači neka vrsta investicije, koja je inače vrlo popularna u Srbiji, kupovina nekretnina, te u tom smislu, gledano, oni znaju da i sutra, ukoliko budu dalje plasirali tu nekretninu na tržište, ona je lakše utrživa što je manja. Znači prosto čim su veći stanovi, čim veća kvadratura, prosto veća je i cena i verovatno je teže, tako je, ne samo plasirati nego i troškovi održavanja i tako dalje, kaže Mijušković.

Krediti za mlade

Govoreći o kreditima za mlade, Mijušković kaže da ta mera ima za zadatak da se i tim mladim ljudima obezbedi mogućnost da dođu do nekretnine.

- I u tom smislu gledano, zaista u prvi mah će verovatno i doći do porasta cene nekretnina kao posledica ove potrebe, ali ja očekujem da to bude samo kratkoročno. Ova mera nije naročito velike obuhvatnosti, znači to je nekih, kao što smo videli, oko 5.000-5.500 zahteva će biti realizovano i nekih 420 miliona evra, inicijalno videćemo kako će se ona dalje nastavljati, doadje Mijušković.

Seneši kaže da je mera značajna za mlade koji bi tako da dođu do nekretnine, ali da "treba da se obrati pažnja pre svega na činjenicu - odakle nama novac".

- Znači, mi nismo radili rebalans budžeta. Rashodnu stranu možemo da menjamo iz budžetske rezerve do maksimalno četiri odsto. Imamo budžet koji ima tri odsto deficita planski, razvojni budžet. Prešli smo na razvojni budžet prošle godine i ta količina novca je, ona postoji, ali je veliko pitanje na kojoj strani će morati da se kompenzuje. Ali šta god bilo, mislim da je pozitivan pravac. Ono što je drugo, što predstavlja rizik... za sada, koliko znam, Poštanska štedionica kao banka je krenula da radi kredite. NLB se priključio za Unikredit, ne znam i dalje. Ali sam sistem rada, aplikacije čuli smo da su za četiri dana već odobrena četiri kredita. Bojim se da predstavlja jedan potencijalni rizik za Poštansku štedionicu, gde može nakon godinu dana da dođe do određenog povećanja NPL-a kada ljudi ne budu mogli da plaćaju rate za te stanove, kaže Seneši.

Smatra da je veliki problem to na koji način definisati plasiranje kredita, i procene koliko nekretnina vredi.

- Kako ćete znati koliko nešto vredi? Trenutno je Poštanska štedionica odvojila desetak procenitelja koji treba da se bave time, koji jesu osigurani od profesionalne odgovornosti i ta situacija gde oni procesuiraju vrednost, oni određuju vrednost, da na neki način bez ostalih 200 procenitelja u Srbiji, mislim da nosi čak i određenu cenu koja je vrlo niska za procene vrednosti tih stanova. Mislim da nosi određen rizik da dođe do jednostavno neadekvatne procene koliko će ti stanovi koji ulaze u portfolio, odnosno da kažemo ovako, da će biti zaokruženi na 100.000 evra, što kasnije kada se dođe do realizacije, odnosno do napuštanja grejs perioda, može da dovede Poštansku štedionicu u priličan problem, smatra Seneši.

Na pitanje da li to znači da bi ti stanovi bili potcenjeni ili precenjeni sa cenama, Seneši odgovara:

- Vi kada se uzima stan, dobijate izveštaj iz kreditnog biroa, radi se procena vrednosti i ta procena vrednosti mora da bude precizna i tačna. Postoje 200 licenciranih procenitelja u Srbiji koji moraju da odrede da li taj stan vredi 90.000, 100.000 ili 105.000 evra. Poštanska štedionica se opredelila za jedan pravac sumnjive zakonitosti da broj procenitelja svede samo na one koji rade sa bankom. To je jako mali broj ljudi sa ogromnom količinom posla. I upravo tu leži rizik da će u portfolio banke ući stanovi koji su pogrešno procenjeni. A zašto to možda i ne dogleda kao tako atraktivna tema. Ali na taj način je nastala svetska ekonomska kriza 2008. godine. Preko nepokretnosti koje su bile u bilansima banaka za koje neko nije znao koliko koštaju, objasnio je Seneši.

Govoreći o kreditima za mlade, Mijušković kaže da je nađen "jedan izbalansiran model".

- U smislu da prvih šest godina vi imate izvesnost i stabilnost u pogledu toga koliko ćete novca izdvajati. I to je taj neki, nazovimo ga protekcionistički deo, odnosno deo gde vas država štiti. Nakon tog perioda, prosto mora postojati i tržišna komponenta, vi prelazite na ono što je šestomesečni ili tromesečni euribor plus dva odsto, u zavisnosti od toga za šta se banka opredelila da prati šestomesečni ili tromesečni euribor. I ovo što na početku uvek ističem kada govorimo o ovoj temi jeste da pojedinac, svako ko se odlučuje za uzimanje ovog kredita, mora dobro, kao i za druge kredite, da razmotri prednosti i nedostatke, navodi Mijušković.

Izvor: Euronews