Upravljanje zgradom - izabrani ili profesionalni upravnik, šta je bolje, koje su nadležnosti i koliko se plaća

• Nadležnost upravnika
• Izbor upravnika i angažovanje profesionalnog upravnika
• Naknada za rad profesionalnog upravnika

(FOTO: Shutterstock)

U pogledu pitanja upravljanja zgradom, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada iz 2016. godine predviđa mogućnost izbora upravnika iz reda vlasnika stanova ili iz reda profesionalnih upravnika. U tom smislu, svaka stambena zajednica (koju čine svi vlasnici stanova) bira da li će poslove upravljanja poveriti izabranom ili profesionalnom upravniku, a sve u skladu sa svojim potrebama i mogućnostima.

U odnosu na početak primene zakona kada je postojalo izvesno nepoverenje u institut profesionalnog upravnika, danas je situacija drugačija i sve veći broj stambenih zajednica angažuje licencirano lice za obavljanje tih poslova. Broj profesionalnih upravnika upisanih u Registar koji vodi Privredna komora Srbije se tokom godina uvećavao, te prema najnovijim podacima u Srbiji postoji preko 1800 registrovanih profesionalnih upravnika. Navedeni podatak ukazuje da je delatnost zaživela i da je stvoren brojan i kvalifikovan kadara za obavljanje poslova profesionalnog upravljanja.

Svakako, po zakonu svaka stambena zajednica mora imati upravnika.

Neke stambene zajednice ostale su verne starom modelu te upravnika biraju iz svojih redova verujući da će upravnik koji je istovremeno i jedan o vlasnika stanova bolje rukovoditi zgradom. Drugi se, pak, opredeljuju da angažuju profesionalnog upravnika sa licencom. Prema dostupnim podacima, broj stambenih zajednica sa izabranim upravnikom i onih sa profesionalnim upravnikom je skoro isti, te je trenutno optiranje između ove dve vrsta upravnika podeljeno.

Ukoliko stambena zajednica, iz bilo kog razloga, ostane bez upravnika, a novog ne izabere u roku od 30 dana, nadležni organ jedinice lokalne samouprave će imenovati prinudnog upravnika zgrade sa liste profesionalnih upravnika iz registra. Stambena zajednica se ovakve prinudne uprave može osloboditi izborom upravnika ili zaključenjem ugovora sa profesionalnim upravnikom.

Nadležnost upravnika

U nadležnost izabranog i profesionalnog upravnika spadaju brojni poslovi.

Upravnik zastupa i predstavlja stambenu zajednicu i izvršava odluke stambene zajednice. Upravnik vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova zgrade i vodi evidenciju o svim vlasnicima i zakupcima. Na osnovu odluke skupštine stambene zajednice raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji, organizuje radove hitnih intervencija, organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu za redovnu upotrebu zgrade, vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice itd.

Profesionalni upravnik, pored navedenih vrši i dodatne poslove utvrđene zakonom. Tako profesionalni upravnik ima obavezu da prima prijave kvarova ili drugih problema u zgradi kao što su buka i nepoštovanje kućnog reda i to 24 sata dnevno svakog dana u nedelji. Po prijemu prijave dužan je da obavesti nadležni organ i da evidentira prijavu.

Uvidom u sve dužnosti upravnika, može se zaključiti da su one brojne i vrlo raznovrsne. Neke od njih su samo tehničke prirode, druge podrazumevaju veći stepen angažovanja, inicijative i zalaganja, a određeni poslovi zahtevaju posedovanje dodatnih znanja i veština.

Upravo raznolikost poslova i njihovo obim (posebno u zgradama sa velikim brojem stanova) opravdavaju angažovanje profesionalnog upravnika koji je stekao posebna znanja i kvalifikacije za obavljanje tih poslova. Sticanje licence profesionalnog upravnika, između ostalog, podrazumeva i polaganje stručnog ispita koji obuhvata različite oblasti.

Pri tom, stambena zajednica ima kontrolu nad radom profesionalnog upravnika koji joj podnosi izveštaj o svom radu najmanje dva puta godišnje, ako drugačije nije ugovoreno. Takođe, profesionalni upravnik odgovara za štetu koju, propustima u svom radu, pričini stambenoj zajednici ili vlasniku stana.

Izbor upravnika i angažovanje profesionalnog upravnika

Odluku o izboru upravnika, odnosno o angažovanju profesionalnog upravnika donosi skupština stambene zajednice koju čine svi vlasnici stanova. Dok se odluka o izboru upravnika iz reda vlasnika donosi većinom glasova onih koji su pristni na sednici, odluka o postavljanju profesionalnog upravnika donosi se, kvalifikovanom, dvotrećinskom većinom od ukupnog broja glasova u skupštini.

Naknada za rad profesionalnog upravnika

Najznačajnije pitanje za vlasnike stanova jeste koliko finansijsko opterećenje za njih predstavlja angažovanje profesionalnog upravnika.

U odnosu na izabrane upravnike koji tu funkciju tradicionalno i po pravilu obavljaju besplatno, profesionalni upravnik ima pravo na naknadu za svoj rad, čija se visina određuje ugovorom.

Naknada za profesionalno upravljanje zgradom najčešće se određuje u zavisnosti od broja stanova u zgradi, te je mesečna naknada koju je svaki vlasnik stana u obavezi da plati manja što je broj stanova u zgradi veći.