Šta je založna izjava i čemu služi? Evo ko je daje, ko overava i kada se briše

(FOTO: Shutterstock)

• Da li se overava založna izjava?
• Kad se potpisuje založna izjava?
• Šta je najčešće predmet hipoteke?
• Šta ako korisnik ne vrati kredit na vreme?
• Kolika je taksa koja se plaća za upis hipoteke?

Prema Zakonu o hipoteci založna izjava je izjava volje vlasnika nepokretnosti na osnovu koje nastaje jednostrana hipoteka, odnosno isprava sačinjena od strane vlasnika nepokretnosti, kojom se on jednostrano obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja na način propisan zakonom.

U bankarskim kreditnim poslovima, prilikom odobravanja stambenih kredita, založna izjava predstavlja sredstvo obezbeđenja naplate potraživanja banke po osnovu odobrenog kredita.

Da bi se obezbedila da će joj iznos kredita u celosti biti vraćen banka zahteva davanje založne izjave na osnovu koje može naplatiti svoje potraživanje iz vrednosti nepokretnosti, ukoliko joj dug iz ugovora o kreditu ne bude vraćen u predviđenom roku.

- U svojoj poslovnoj praksi banke najčešće za svoje klijente, korisnike kredita, pripreme obrazac založne izjave sa svim neophodnim podacima koji potom potpisuje i overava vlasnik nepokretnosti, prema rečima advokatice Nine Zdravković.

Hipoteka kao sredstvo obezbeđenja stambenog kredita može biti ustanovljena:

1. na nepokretnosti koja je predmet kupoprodajnog ugovora (dakle, na stanu koji se kupuje)

2. ili može biti ustanovljena na drugoj odgovarajućoj nepokretnosti, što je ređi slučaj u praksi.

Ukoliko se hipoteka ustanovljava na nepokretnosti/stanu koja se kupuje iz sredstava stambenog kredita, važno je razjasniti ono što može delovati zbunjujuće, a to je da u tom slučaju založnu izjavu daje prodavac, a ne kupac, jer je u tom momentu prodavac još uvek vlasnik nepokretnosti.

Okolnost da je prodavac taj koji založnom izjavom daje saglasnost da banka kao poverilac može u svoju korist upisati hipoteku na stanu, ne predstavlja rizik za prodavca, jer se u praksi hipoteka ustanovljava tek kada je kupcu odobren kredit.

Ukoliko bismo hipotetički zamislili situaciju u kojoj ne dođe do isplate novca iz odobrenog kredita prodavcu, banka bi dala izjavu za brisanje hipoteke i bilo bi uspostavljeno pređašnje stanje. Kako se ona odnosi na konkretnu nepokretnost i nije vezana za ličnost vlasnika, ona i nakon prelaska prava svojine sa prodavca na kupca, ostaje upisana na predmetnom stanu sve dok se kredit ne isplati u celosti i time steknu uslovi za njeno brisanje.

(FOTO: Shutterstock)

Da li se overava založna izjava?

Založna izjava se overava kod javnog beležnika u formi javnobeležničkog zapisa, a ukoliko je vlasnik nepokretnosti u braku neophodna je i overena saglasnost njegovog bračnog druga za upis hipoteke. Javni beležnik iznos takse za sačinjavanje jednostrane založne izjave određuje i naplaćuje s obzirom na vrednost konkretnog pravnog posla, odnosno s obzirom na iznos stambenog kredita koji se obezbeđuje.

Kad se potpisuje založna izjava?

U praksi založna izjava se sačinjava i potpisuje neposredno pre overe ugovora o kupoprodaji neokretnosti, javni beležnik je dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke. U najvećem broju slučajeva odmah nakon dobijanja potvrde prijema dokumenta od strane katastra, banka pušta kredit u tečaj i prenosi sredstva na račun prodavca.
- Postoje, pak, slučajevi u kojima je poslovnom politikom banke definisano da se zbog vrste nekretnine koja je predmet hipoteke (npr. kad je predmet kupoprodaje i hipoteke stan u izgradnji), neophodno dostaviti rešenje o upisu hipoteke. U tim slučajevima potrebno je da katastar predhodno donese rešenje o upisu hipoteke (što čini u kratkom roku) i po prijemu rešenja banka plasira sredstva stambenog kredita, kaže advokatica Nina Zdravković.

Šta je najčešće predmet hipoteke?

Važno je i korisno naglasiti da neke banke predviđaju izvesnu pogodnost za korisnike stambenih kredita ukoliko je predmet hipoteke druga nepokretnost, a ne nepokretnost koja se kupuje stambenim kreditom, a koja se ogleda u nižem procentu minimalnog učešća. (recimo, u prvom slučaju je minimalno učešće 10 odsto od kupoprodajne cene stana, a u drugom 20 procenata od kupoprodajne cene).
Kao što je već pomenuto u praksi je ređi slučaj je da se hipoteka uspostavlja na nekoj drugoj nepokretnosti koja je u vlasništvu klijenta banke, ali tada važi pravilo da ta nekretnina mora biti vrednija od one koja se kupuje. Upravo ta veća vrednost nepokretnosti koja je predmet hipoteke u odnosu na vrednost nepokretnosti koja se kupuje sredstvima iz stambenog kredita je razlog zašto banke odobravaju niži procenat minimalnog učešća.

Šta ako korisnik ne vrati kredit na vreme?

Ukoliko potraživanje banke ne bude namireno o dospelosti, odnosno ukoliko korisnik kredita ne vrati kredit u skladu sa odredbama ugovora o kreditu i ugovorenim rokovima, banka može pokrenuti postupak izvršenja i svoje potraživanje naplatiti iz vrednosti nepokretnosti koja je predmet hipoteke. Sa druge strane, banka je dužna da nakon što klijent otplati kredit u celosti izda potvrdu o prestanku obezbeđenog potraživanja i dozvolu za brisanje hipoteke na osnovu koje korisnik kredita - kupac stana može podneti zahtev za brisanje hipoteke iz nadležnog katastra.

Kolika je taksa koja se plaća za upis hipoteke?

Pored takse koja se plaća javnom beležniku za sačinjavanje iste, postoji i trošak na ime takse koja se plaća nadležnom katastru napokretnosti za upis hipoteke, a čija visina, takođe, zavisi od visine potraživanja koje se hipotekom obezbeđuje, odnosno od visine odobrenog stambenog kredita. U praksi, troškove u vezi sačinjavanja založne izjave i upisa hipoteke snosi kupac stana.