Uslovi za stambeni kredit - detaljni saveti i smernice

(FOTO: Shutterstock)

Proces podnošenja zahteva i dobijanja odobrenja za stambeni kredit može biti složen i zahteva pažljivo razumevanje različitih uslova i kriterijuma koje postavljaju banke.

Od izbora prave banke i kredita koji najbolje odgovara vašim potrebama, do razumevanja svih finansijskih aspekata i prateće dokumentacije, postoji mnogo faktora koje treba uzeti u obzir. Ovaj tekst, u čijoj pripremi nam je pomogao Dejan Vučinić, direktor Sektora za upravljanje Retail prodajom u AIK Banci, pružiće vam sveobuhvatan uvid u proces apliciranja za stambeni kredit.

U nastavku pročitajte koji su to ključni uslovi i kriterijumi koje morate ispuniti kako bi vam banka odobrila kredit, kao i od čega zavisi koji iznos možete podići.

Kreditna sposobnost

Kreditna sposobnost je ključni faktor koji banke razmatraju prilikom odobravanja stambenog kredita. Ova sposobnost odnosi se na vašu mogućnost da izmirite obaveze prema banci u unapred dogovorenom roku. Po rečima našeg sagovornika Dejana Vučinića iz AIK-a, banke procenjuju kreditnu sposobnost na osnovu mesečnih primanja, trenutnih obaveza po kreditnim proizvodima koje klijenti imaju, kao i uslova pod kojima u konkretnoj banci možete dobiti stambeni kredit.

Da biste aplicirali za stambeni kredit morate biti stalno zaposleni sa ugovorom na neodređeno vreme. Takođe, potrebno je da u istoj firmi budete zaposleni određeni vremenski period koji varira od banke do banke (3 meseca, 6 meseci ili duže). Visina mesečnih primanja, takođe, utiče na iznos kredita koji vam može biti odobren, kao i na kamatnu stopu koju će vam banka ponuditi.

- Kreditna sposobnost klijenta je često promenjiva stvar i veoma često uz korisne savete naših stručnjaka, klijenti mogu značajno da promene i unaprede svoju kreditnu sposobnost, odnosno poboljšaju svoje uslove za dobijanje željenog kredita. Nekada je dovoljno da samo drugačije restrukturiraju ili organizuju svoje trenutne obaveze, da neke od kredita refinansiraju i da na taj način stvore dovoljno prostora za urednu otplatu nekog novog kredita. Upravo zbog toga, naš savet svim građanima je da posete najbližu filijalu AIK Banke, kao i da u direktnom razgovoru sa našim savetnicima pronađu najbolji način na koji bi postojeće finansijske obaveze mogli da relaksiraju, kao i da se pravilno pripreme za uzimanje novog kredita koji će im omogućiti da neki od svojih važnih životnih planova realizuju što jednostavnije i za njih povoljnije – objašnjava Vučinić.

Dobar izveštaj iz Kreditnog biroa

Ovde se podrazumeva izveštaj u kom nema kašnjenja klijenta u izmirivanju obaveza. Podaci u Kreditnom birou se ažuriraju vrlo često, tako da se svaka promena beleži revnosno. Ukoliko se klijent odgovorno ponaša sa postojećim obavezama i izvršava ih bez veće docnje, smatra se da će istu odgovornost pokazati i pri izmirivanju mesečnih rata za stambeni kredit.

- Smisao ličnog izveštaja iz Kreditnog biroa je upravo u tome da bankama pokaže ne samo obaveze i kredite koje klijenti imaju, već i njihovu redovnost i odgovornost u servisiranju tih obaveza. Zbog toga je za nas ovaj izveštaj izuzetno važan i na osnovu njega možemo steći sliku o tome kako će se klijenti ponašati kada je reč o novim zaduženjima. U našoj zemlji se u izveštajima iz Kreditnog biroa beleže samo obaveze prema finansijskim institucijama, dok u svetu ima izveštaja koji prate obaveze i urednost u njihovom servisiranju i prema drugim kompanijama čije usluge građani koriste, poput elektroprivrede, pružalaca različitih komunialnih usluga i tome slično. Sa takvim izveštajem, banke mogu mnogo pouzdanije da procene kakva je kreditna sposobnost, ali i odnos koji klijenti imaju prema preuzetim obavezama – poručuje Dejan Vučinić.

Učešće

Učešće je deo novca koji korisnik stambenog kredita mora uplatiti iz sopstvenih sredstava prilikom kupovine nekretnine, kako bi mu kredit bio odobren. Ovaj iznos zavisi od banke do banke, ali uglavnom iznosi 20% ukupnog iznosa kredita.

Po rečima Dejana Vučinića iz AIK Banke, učešće je jedan od obaveznih uslova za dobijanje stambenog kredita. Takođe, objašnjava on, to je jedan od načina na koji klijenti mogu značajno da smanje svoju mesečnu ratu, kao i da se sa trenutnom kreditnom sposobnošću kvalifikuju za dobijanje željenog stambenog kredita.

Većina klijenata na tržištu dobro je upoznata sa ovim uslovom i u razgovoru sa našim stručnjacima, građani se često trude da pronađu za njih najjednostavnije i najbolje rešenje kako bi obezbedili učešće. Kod kupaca prvog stana to su često kratkoročne pozajmice, koje oni zatim vraćaju čim od države dobiju povraćaj PDV. Međutim, ponekada naši klijenti za obavezno učešće uzimaju kratkoročne kredite, kako bi obezbedili ovaj neophodan uslov i rešili važno životno pitanje – naglašava Vučinić.

Starosna ograničenja

Minimalna starost za podizanje stambenog kredita je navršenih 20 godina života, dok prilikom otplate poslednje rate kredita dužnik može imati najviše 70 godina.

Tekući račun i žiranti

Praksa je pokazala da je jedan od preduslova za dobijanje stambenog kredita to da otvorite tekući račun u odabranoj banci i usmerite svoja primanja na taj isti račun.

Ukoliko ne ispunjavate uslov o visini plate, potreban vam je solidarni dužnik, koji može biti bilo koja osoba koja ispunjava uslove koje je banka propisala za korisnika stambenog kredita. Solidarni dužnik je ujedno i dodatna garancija banci da ćete mesečne rate kredita uredno i na vreme servisirati.

Ovi uslovi predstavljaju neke od osnovnih kriterijuma koje banke koriste prilikom ocenjivanja vašeg zahteva za stambeni kredit. Svaka banka može imati specifične zahteve i uslove, pa je preporučljivo da se konsultujete sa više banaka kako biste pronašli najpovoljniju ponudu za vas.

Koji dokumenti su potrebni za apliciranje?

U nastavku je lista dokumenata koje je potrebno prikupiti prilikom apliciranja za stambeni kredit.

Dokumenti za klijenta

• Formular za zahtev kredita: Dostupan u banci ili na njenom sajtu.
• Administrativna zabrana (AZ obrazac): Potrebno je overiti u finansijskoj službi poslodavca.
• Potvrda o zaposlenju i primanjima: Izdaje se u obračunskoj službi poslodavca.
• Platne liste i obračun: Za prethodnih 3 ili 6 meseci, u zavisnosti od banke, dobijaju se od finansijske službe poslodavca.
• Identifikacioni dokumenti: Lična karta ili pasoš.

Dokumenti vezani za nekretninu

• Predugovor ili ugovor o kupoprodaji između prodavca i kupca nepokretnosti.
• Vlasnički list nepokretnosti: Ne sme biti stariji od 15 dana.
• Procena vrednosti nepokretnosti: Izvršena od strane ovlašćenog veštaka radi utvrđivanja tržišne vrednosti.
• Identifikacija prodavca: Lična karta ili pasoš prodavca, uključujući i dokumente supružnika ako je nepokretnost bračna tekovina.
• Založna izjava
• Rešenje o upisu hipoteke   

Ovo je standardna dokumentacija za proces odobrenja stambenog kredita, ali se uvek preporučuje provera sa bankom ili posrednikom za specifične zahteve i uslove.

Koliki su troškovi odobrenja stambenog kredita?

Pre uzimanja stambenog kredita, informišite se koliko iznose troškovi vezani za odobenje kredita. Ovi troškovi obično obuhvataju:

• Naknade koje se plaćaju Banci (obrada kreditnog zahteva, menica, KB)
• Overa dokumentacije kod notara (predugovor, ugovor, založna izjava)
• Taksa za upis hipoteke
• Izrada procene nepokretnosti
• Izvod iz lista nepokretnosti
• Troškovi transfera
• Kursne razlike

Svaka banka ima svoje kalkulacije pod kojima daje kredit. Za detaljne i precizne informacije korisnik najbolje je otići u banku ili razgovarati sa savetnikom za kredite.

Refundacija PDV kupcu prvog stana

Pogodnost za kupce prvog stana su određene beneficije kada je u pitanju oslobađanje od poreza. Od 1. jula 2006. godine važe uredbe Zakona koje kažu da ukoliko kupac prethodno nije kupovao nekretninu ili nije bio suvlasnik prilikom kupovine može ostvariti ove pogodnosti. Povraćaj poreza od 10% ostvaruje svaki državljanin Srbije sa prebivalištem u našoj zemlji sa navršenih minimum 18 godina.

Refundacija PDV kupcu prvog stana obavlja se onda kada kupuje stan u novogradnji, koji prethodno nije bio u prometu i nema na svoje ime vlasništvo nad drugom nekretninom. Pojedinosti u vezi sa ovim odnose se na to da svaki prvi kupac koji nema nekretninu na svoje ime, ima pravo na povrat poreza i to do 40 metara kvadratnih od nove nekretnine, dok povrat poreza za svakih sledećih 15 kvadrata ostvaruje svaki sledeći član porodice. Prema tome, uslovi za stambeni kredit za kupce prvog stana su dodatno povoljniji!
Povraćaj PDV-a se, takođe, dobija prilikom kupovine stana u izgradnji.

Izbor banke i ponude

Stambeni kredit je dugoročna pozajmica namenjena kupovini, izgradnji ili adaptaciji stambenog objekta. Banke se međusobno takmiče u ponudi ovih kredita, pa je važno da se dobro informišete o uslovima koje svaka banka nudi. Kamatne stope, period otplate i razni drugi faktori mogu varirati od banke do banke.

Veoma često klijenti pri izboru banke obraćaju pažnju samo na visinu kamatne stope. Tačno je da od visine kamatne stope zavisi iznos buduće rate, kao i ukupna kamata koju će klijenti platiti, međutim na još jedan aspekt treba obratiti posebnu pažnju, a to je brzina procesa odobrenja. Građani uzimaju stambene kredite veoma često na period od 20 ili 30 godina i to je period tokom kog se u životu mogu desiti brojne promene. Zbog toga je važno da uz sebe imate stabilnog i pouzdanog finansijskog partnera. Banku koja je otvorena za svaki dogovor i razgovor. Mi u AIK Banci negujemo upravo takav pristup, a sve u želji da klijentima maksimalno izađemo u susret i da im u svakoj fazi stambenog kreditiranja maksimalno pomognemo – objašnjava Dejan Vučinić, direktor Sektora za upravljanje Retail prodajom u AIK Banci.